Подобрать объект

Категория объектов

Коммерческая недвижимость на земле: поток и редевелопмент

В коммерческом объекте на земле совмещаются два актива с разной логикой: здание, которое изнашивается и приносит поток, и участок, который не изнашивается и определяет предельный сценарий. Покупатель почти всегда платит за один из них, а достаётся ему и второй — вместе с его ограничениями. Поэтому проверять нужно и договоры аренды, и право на землю: объект без оформленных прав на участок ограничен в развитии.

Смотреть 48 объектов в каталоге Чек-лист проверки
объектов в каталоге
48
регионов
18
цена от
28 800 ₽
площади
26 м² — 6 001 м²

Что это за актив

Что это
Здание или помещение коммерческого назначения вместе с правами на земельный участок под ним: торговый, офисный, сервисный или производственно-складской объект.
Чем отличается
Оценивается по двум независимым основаниям: доходность действующего использования и стоимость участка при альтернативном сценарии. Итоговая цена определяется большим из них.
Когда это работает
Когда арендный поток подтверждён договорами и платёжной историей, а земельный сценарий проверен по регламенту — то есть когда обе оценки опираются на документы.

Что есть в каталоге по этой категории

48
объектов
18
регионов
4
с кадастровым номером
30
с открытым приёмом заявок

География категории

Экспертная модель категории — редакция INVEZT
Обновлено
Происхождение сведений
показатели рассчитаны по данным каталога, разбор подготовлен редакцией

Экономика: откуда берётся доход и из чего складывается цена

Модели получения дохода

  • Арендный поток от действующих арендаторов
  • Повышение потока за счёт изменения состава арендаторов и планировок
  • Реконструкция с изменением назначения помещений
  • Снос и новое строительство при более выгодном регламенте
  • Продажа участка под застройку после освобождения от объекта

Что определяет стоимость

  • Структура и срок действующих договоров аренды
  • Доля площадей с якорными арендаторами и доля вакансии
  • Транспортная доступность и пешеходный трафик
  • Состояние конструкций и инженерных систем
  • Право на земельный участок: собственность или аренда, срок и условия
  • Регламент зоны, определяющий альтернативный сценарий

Капитальные затраты

  • Приобретение объекта
  • Приведение помещений в состояние, пригодное для сдачи
  • Замена инженерных систем
  • Оформление прав на земельный участок при их отсутствии
  • Проектные работы при изменении назначения

Операционные расходы

  • Налог на имущество и земельный налог
  • Коммунальные расходы и эксплуатация
  • Управление объектом
  • Страхование
  • Резерв на вакансию

Ликвидность и круг покупателей

Объект с длинными договорами и понятным потоком ликвиден; объект с истекающими договорами оценивается уже по стоимости земли и здания, а не по потоку. Отсутствие оформленных прав на участок ограничивает круг покупателей.

  • Частный инвестор в доходную недвижимость
  • Управляющая компания
  • Арендатор, выкупающий занимаемый объект
  • Девелопер под редевелопмент

Земельно-правовые факторы

Права на земельный участок
Проверяются отдельно от прав на здание. Аренда с коротким сроком или отсутствие оформленного права ограничивают развитие и снижают цену.
Соответствие площадей
Фактическая планировка сверяется с технической документацией: неузаконенная перепланировка становится проблемой покупателя.
Договоры аренды
Сохраняются при смене собственника. Проверяются срок, порядок индексации, условия расторжения и наличие обеспечительных платежей.
Назначение помещений
Фактическое использование должно соответствовать назначению по документам, иначе возможны претензии и ограничение способов использования.
Регламент зоны
Определяет предельный сценарий развития участка и, следовательно, верхнюю границу цены.
Обременения здания
Ипотека, аренда, обременения в пользу ресурсоснабжающих организаций проверяются по выписке непосредственно перед сделкой.

Определения: обременение, территориальная зона, кадастровая стоимость, технические условия на подключение — в словаре земельного инвестора.

Инфраструктура: что критично именно здесь

Позиции, отмеченные как определяющие, отсеивают объект целиком: их отсутствие не компенсируется ценой. Остальные влияют на бюджет и сроки.

  • Электрическая мощностьопределяющий Выделенная мощность ограничивает состав возможных арендаторов: общепит и производство требуют существенно больше торговли.
  • Отопление и вентиляция Состояние систем определяет и эксплуатационные расходы, и пригодность помещений под отдельные функции.
  • Парковкаопределяющий Количество мест и возможность разгрузки — прямой фактор арендной ставки для торговых и сервисных функций.
  • Подъезд и разгрузка Возможность подъезда грузового транспорта и наличие разгрузочной зоны.
  • Водоснабжение и канализация Определяет допустимость функций с высоким водопотреблением.
  • Пешеходный и транспортный трафикопределяющий Для торговой функции влияет на ставку сильнее, чем состояние отделки.

Риски категории

Типовые риски для категории «Коммерческая недвижимость» и действия, которые их снижают.
Риск Группа Вероятность Влияние Что снижает
Уход якорного арендатора рыночный средняя высокое Анализ срока и условий расторжения ключевых договоров, оценка потока без якоря
Отсутствие оформленных прав на земельный участок юридический средняя высокое Проверка прав на участок до сделки и оценка сроков их оформления
Неузаконенная перепланировка или реконструкция юридический средняя среднее Сверка фактической планировки с технической документацией и сведениями реестра
Износ инженерных систем технический высокая среднее Техническое обследование с оценкой остаточного ресурса систем
Завышенная заявленная доходность финансовый средняя среднее Проверка потока по платёжной истории и банковским выпискам, а не по таблице продавца
Регламент не допускает альтернативный сценарий градостроительный средняя среднее Проверка регламента зоны до расчёта стоимости по земельному сценарию

Вероятность и влияние — экспертная шкала для сравнения рисков между собой, а не расчёт по статистике. По конкретному объекту оценка уточняется при проверке.

Как проверять объект этой категории

Порядок предварительной проверки

  1. Запросить реестр договоров аренды со сроками и ставками Поток определяется договорами, а не заявленной заполняемостью.
  2. Проверить платёжную историю арендаторов Подписанный договор и поступающие платежи — не одно и то же.
  3. Проверить права на земельный участок под объектом Без прав на землю развитие объекта и его перепродажа существенно ограничены.
  4. Сверить фактическую планировку с технической документацией Неузаконенные изменения переходят к покупателю вместе с последствиями.
  5. Провести техническое обследование конструкций и систем Замена инженерии сопоставима с годовым потоком объекта.
  6. Определить регламент зоны и предельный сценарий участка Он задаёт нижнюю границу стоимости, ниже которой объект не должен оцениваться.
  7. Посчитать поток без якорного арендатора Модель, которая работает только при полной заполняемости, не является моделью.

Какие документы запросить

  • Выписка ЕГРН на здание и на земельный участок
  • Реестр договоров аренды с приложением самих договоров
  • Платёжная история по арендаторам
  • Технический паспорт и поэтажные планы
  • Документы о выделенной электрической мощности
  • Акты обследования конструкций и инженерных систем

Где проверяются сведения

  • Росреестр — сведения ЕГРН

    Права, правопритязания, аресты, ипотека, площадь, категория земель, вид разрешённого использования, часть обременений.

    Не даёт: фактического состояния участка, качества подъезда, реальной возможности подключения и полноты ЗОУИТ в отношении конкретного участка

  • НСПД — публичная кадастровая карта

    Границы участка, кадастровый квартал, соседние участки, слои зон с особыми условиями использования территории, территориальные зоны там, где регион передал данные.

    Не даёт: юридически значимого подтверждения границ — сведения справочные, для сделки нужна выписка ЕГРН и межевой план

  • Картотека арбитражных дел

    Судебные споры по объекту, продавцу и организатору: оспаривание сделок, границ, торгов, взыскания.

    Не даёт: споров в судах общей юрисдикции — иски граждан там не видны

  • ФГИС территориального планирования

    Документы территориального планирования: генеральные планы, схемы территориального планирования районов и субъектов, правила землепользования и застройки в опубликованных редакциях.

    Не даёт: актуальности на сегодня — редакция в системе может отставать от принятой муниципалитетом, финальная проверка на сайте органа

Ссылки ведут на официальные ресурсы. Состав открытых сведений и порядок доступа определяются владельцами систем и могут меняться.

Где чаще всего ошибаются

  1. Оценка объекта по заявленной доходности без проверки платёжной истории.
  2. Покупка здания без прав на земельный участок под ним.
  3. Игнорирование износа инженерных систем при расчёте доходности.
  4. Расчёт на редевелопмент без проверки регламента территориальной зоны.

Частые вопросы по категории

Что важнее при покупке — здание или земля под ним?

Зависит от того, какая из двух оценок выше. Если действующий арендный поток устойчив и подтверждён договорами, объект оценивается по потоку. Если поток слабый или договоры истекают, оценка переходит к стоимости участка при альтернативном сценарии, допустимом регламентом зоны. Считать нужно обе величины: они задают диапазон обоснованной цены.

Сохраняются ли договоры аренды при смене собственника?

Как правило, да: переход права собственности не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Поэтому проверять нужно не только наличие арендаторов, но и условия договоров — срок, ставку, порядок индексации, основания досрочного расторжения и наличие обеспечительных платежей.

Как проверить заявленную доходность объекта?

По первичным документам: договорам аренды, актам, счетам и банковским выпискам за период не меньше года. Затем из валового потока вычитаются налоги, эксплуатационные расходы, управление и резерв на вакансию. Разница между заявленной и расчётной доходностью обычно возникает именно за счёт этих статей.

Больше разобранных вопросов — в экспертном FAQ.

Объекты категории в каталоге

Все 48 объектов

Остальные объекты направления

С чем помогаем по этой категории

Порядок оценки объекта описан в методологии анализа, расчёт сводной оценки — в методологии оценки ИНВЕЗТ.

Подобрать объект этой категории

Опишите задачу — регион, бюджет и назначение. Вернёмся с объектами и предварительным разбором по каждому, включая ограничения.