Подобрать объект

Категория объектов

Земля под жилую застройку: от ИЖС до комплексных проектов

Экономика жилого проекта считается не от площади участка, а от выхода полезной площади, который допускает градостроительный регламент после наложения всех ограничений. Процент застройки, этажность, отступы, охранные и санитарно-защитные зоны последовательно срезают пятно. К оставшемуся объёму добавляется инженерная и социальная нагрузка — и только после этого цена участка становится сопоставимой с себестоимостью метра.

Смотреть 30 объектов в каталоге Чек-лист проверки
объектов в каталоге
30
регионов
15
цена от
20 524 ₽
площади
356 м² — 2 500 м²

Что это за актив

Что это
Участки, регламент которых допускает жилую застройку: индивидуальное жилищное строительство, блокированная застройка, малоэтажные и многоквартирные жилые дома.
Чем отличается
Жилая функция предъявляет самые строгие требования к окружению: санитарно-защитные зоны соседних объектов её исключают, а инженерная и социальная инфраструктура обязательна, а не желательна.
Когда это работает
Когда регламент зоны допускает планируемый формат, инженерные мощности покрывают расчётную потребность, а спрос в локации подтверждается сделками, а не ожиданиями.

Что есть в каталоге по этой категории

30
объектов
15
регионов
9
с кадастровым номером
8
с открытым приёмом заявок

География категории

Экспертная модель категории — редакция INVEZT
Обновлено
Происхождение сведений
показатели рассчитаны по данным каталога, разбор подготовлен редакцией

Экономика: откуда берётся доход и из чего складывается цена

Модели получения дохода

  • Раздел массива на участки под индивидуальное строительство и их продажа
  • Строительство и продажа домов в организованном посёлке
  • Строительство многоквартирного дома при соответствующем регламенте
  • Продажа подготовленной площадки застройщику: с ГПЗУ, техническими условиями и проектом планировки
  • Участие в комплексном развитии территории

Что определяет стоимость

  • Предельные параметры регламента: этажность, процент застройки, отступы
  • Расчётный выход полезной площади после наложения ограничений
  • Доступные мощности по электричеству, воде и водоотведению на расчётный объём
  • Транспортная доступность и время в пути до центра занятости
  • Наличие школы, детского сада и поликлиники в доступности
  • Отсутствие чужих санитарно-защитных зон и промышленного соседства

Капитальные затраты

  • Приобретение участка
  • Раздел и кадастровые работы
  • Проект планировки и межевания территории
  • Магистральные сети и присоединение
  • Внутриплощадочные дороги и благоустройство
  • Социальные обязательства при комплексных проектах

Операционные расходы

  • Земельный налог до реализации
  • Содержание территории и охрана
  • Обслуживание построенных сетей до передачи

Ликвидность и круг покупателей

Нарезанные участки с оформленными границами и подведённым электричеством ликвиднее единого массива в разы: круг покупателей расширяется от девелоперов до частных лиц. Массив без проекта планировки продаётся только профильному застройщику и с дисконтом.

  • Частное лицо, строящее дом
  • Локальный застройщик
  • Региональный девелопер
  • Подрядчик, получающий землю в счёт работ

Земельно-правовые факторы

Территориальная зона
Жилая застройка допускается только в зонах, регламент которых её предусматривает. Категория земель сама по себе такого права не даёт.
Предельные параметры
Этажность, процент застройки, минимальные отступы и минимальная площадь образуемого участка напрямую определяют выход метров.
Границы населённого пункта
Жилая застройка вне границ населённого пункта в общем случае невозможна. Расширение границ — изменение генерального плана, то есть решение муниципалитета.
Санитарно-защитные зоны
СЗЗ действующего предприятия, кладбища, очистных сооружений или магистрали исключает размещение жилья в своих границах.
Приаэродромная территория
Подзоны приаэродромной территории ограничивают высоту и, в отдельных подзонах, размещение жилья.
Социальные обязательства
В комплексных проектах обязательства по объектам образования, здравоохранения и инженерной инфраструктуре фиксируются договором и входят в себестоимость.

Определения: территориальная зона, градостроительный регламент, гпзу — градостроительный план земельного участка, красные линии, сзз — санитарно-защитная зона, крт — комплексное развитие территории — в словаре земельного инвестора.

Инфраструктура: что критично именно здесь

Позиции, отмеченные как определяющие, отсеивают объект целиком: их отсутствие не компенсируется ценой. Остальные влияют на бюджет и сроки.

  • Электроснабжениеопределяющий Считается на расчётный объём застройки, а не на «участок». Дефицит мощности — типовая причина остановки посёлков.
  • Водоотведениеопределяющий Централизованная сеть либо очистные сооружения с согласованным сбросом. Для посёлков это часто крупнейшая статья инженерных затрат.
  • Водоснабжениеопределяющий Централизованная сеть или водозаборный узел со скважиной, требующий оформления и зоны санитарной охраны.
  • Дороги и подъездыопределяющий Категория подъездной дороги, возможность круглогодичного проезда, вывоз отходов.
  • Газоснабжение Существенно влияет на спрос в индивидуальной застройке и на себестоимость отопления.
  • Социальная инфраструктура Школа, детский сад, амбулатория в доступности — фактор спроса, а в комплексных проектах ещё и обязательство.

Риски категории

Типовые риски для категории «Земля под жилую застройку» и действия, которые их снижают.
Риск Группа Вероятность Влияние Что снижает
Регламент не допускает планируемый формат жилья градостроительный высокая высокое Проверка перечня видов и предельных параметров зоны до внесения задатка
Выход метров ниже расчётного после наложения ограничений градостроительный высокая высокое Расчёт пятна застройки с учётом отступов, красных линий и ЗОУИТ, а не по площади участка
Недостаток инженерных мощностей на расчётный объём технический высокая высокое Запрос технических условий исходя из расчётной нагрузки всего проекта
Участок в границах чужой санитарно-защитной зоны градостроительный средняя высокое Проверка СЗЗ соседних объектов по слоям и по решениям об установлении
Расширение границ населённого пункта не предусмотрено политико-регуляторный средняя высокое Изучение действующего генерального плана до покупки земли «под перевод»
Социальные обязательства не учтены в модели финансовый средняя высокое Включение обязательств в себестоимость на стадии оценки площадки
Спрос в локации переоценён рыночный средняя среднее Проверка спроса по состоявшимся сделкам и срокам экспозиции в радиусе локации

Вероятность и влияние — экспертная шкала для сравнения рисков между собой, а не расчёт по статистике. По конкретному объекту оценка уточняется при проверке.

Как проверять объект этой категории

Порядок предварительной проверки

  1. Определить территориальную зону и открыть её регламент Формат жилья и предельные параметры определяются регламентом, а не намерением инвестора.
  2. Посчитать пятно застройки с учётом отступов и красных линий Разница между площадью участка и площадью допустимого размещения бывает кратной.
  3. Наложить на участок все выявленные ЗОУИТ Охранные зоны сетей и санитарные зоны срезают полезную площадь до начала проектирования.
  4. Запросить технические условия на расчётную нагрузку проекта Мощности «на участок» и «на 120 домов» — это разные запросы и разные ответы.
  5. Проверить, входит ли территория в границы населённого пункта Вне границ населённого пункта жилая застройка в общем случае невозможна.
  6. Изучить генеральный план на предмет планов развития территории Планируемая дорога или инженерный коридор способны пройти по участку.
  7. Оценить спрос по состоявшимся сделкам, а не по объявлениям Цены предложения в локациях с низким спросом годами не подтверждаются сделками.
  8. Просчитать социальные и инфраструктурные обязательства В комплексных проектах они сопоставимы со стоимостью самой земли.

Какие документы запросить

  • Выписка ЕГРН на участок
  • Выписка из ПЗЗ о территориальной зоне и градостроительном регламенте
  • Действующий генеральный план в части рассматриваемой территории
  • Технические условия на электроснабжение, водоснабжение и водоотведение
  • Сведения о зонах с особыми условиями использования территории
  • Проект планировки территории при его наличии

Где проверяются сведения

  • Росреестр — сведения ЕГРН

    Права, правопритязания, аресты, ипотека, площадь, категория земель, вид разрешённого использования, часть обременений.

    Не даёт: фактического состояния участка, качества подъезда, реальной возможности подключения и полноты ЗОУИТ в отношении конкретного участка

  • НСПД — публичная кадастровая карта

    Границы участка, кадастровый квартал, соседние участки, слои зон с особыми условиями использования территории, территориальные зоны там, где регион передал данные.

    Не даёт: юридически значимого подтверждения границ — сведения справочные, для сделки нужна выписка ЕГРН и межевой план

  • ФГИС территориального планирования

    Документы территориального планирования: генеральные планы, схемы территориального планирования районов и субъектов, правила землепользования и застройки в опубликованных редакциях.

    Не даёт: актуальности на сегодня — редакция в системе может отставать от принятой муниципалитетом, финальная проверка на сайте органа

  • ГИСОГД субъекта

    Региональная система обеспечения градостроительной деятельности: действующие ПЗЗ, градостроительные регламенты территориальной зоны, сведения для подготовки ГПЗУ.

    Не даёт: единого федерального адреса — систему ведёт каждый субъект отдельно, доступ и состав открытых сведений отличаются

  • ЕМИСС

    Официальная статистика по субъектам: население, занятость, объёмы производства, ввод жилья, показатели сельского хозяйства.

    Не даёт: данных ниже уровня муниципалитета и оперативных рядов — публикация идёт с лагом

Ссылки ведут на официальные ресурсы. Состав открытых сведений и порядок доступа определяются владельцами систем и могут меняться.

Где чаще всего ошибаются

  1. Расчёт количества домов делением площади участка на площадь дома без учёта дорог, отступов и площади общего пользования.
  2. Покупка сельхозземли под посёлок в расчёте на включение в границы населённого пункта без изучения генерального плана.
  3. Запрос технических условий на «участок» вместо расчётной нагрузки всего проекта.
  4. Игнорирование санитарно-защитной зоны соседнего предприятия, действующей независимо от записи в реестре.

Частые вопросы по категории

Сколько домов реально разместится на участке?

Расчёт делается не от площади участка, а от площади, остающейся после вычета земель общего пользования, проездов, отступов от границ и территорий, попавших в зоны с особыми условиями. Затем применяются предельные параметры регламента: минимальная площадь образуемого участка, процент застройки и отступы. Итоговая цифра обычно заметно меньше той, что получается простым делением.

Можно ли строить дом на землях сельскохозяйственного назначения?

Индивидуальное жилищное строительство на землях сельскохозяйственного назначения в общем случае не допускается. Отдельные виды использования внутри категории предусматривают размещение объектов, связанных с сельскохозяйственной деятельностью, но это не равнозначно праву построить жилой дом для постоянного проживания. Условия и ограничения различаются, и вопрос проверяется по регламенту и виду использования конкретного участка.

Что проверить, если рядом с участком есть предприятие?

Установлена ли санитарно-защитная зона, каковы её границы и попадает ли в них участок. Сведения запрашиваются в органе, принявшем решение об установлении зоны, и проверяются по слоям пространственных данных. Отсутствие зоны в реестре не означает, что воздействия нет: для ряда объектов размер зоны определяется расчётом.

Кто оплачивает магистральные сети в посёлке?

В подавляющем большинстве случаев — застройщик, за счёт себестоимости проекта. Возможность частичного участия ресурсоснабжающей организации или использования программ развития инфраструктуры определяется индивидуально и подтверждается документально до принятия решения о покупке площадки.

Больше разобранных вопросов — в экспертном FAQ.

Объекты категории в каталоге

Все 30 объектов

Остальные объекты направления

С чем помогаем по этой категории

Порядок оценки объекта описан в методологии анализа, расчёт сводной оценки — в методологии оценки ИНВЕЗТ.

Подобрать объект этой категории

Опишите задачу — регион, бюджет и назначение. Вернёмся с объектами и предварительным разбором по каждому, включая ограничения.