Подобрать объект

Категория объектов

Земельные участки как инвестиционный актив

Земельный участок отличается от квартиры или помещения тем, что его ценность почти полностью определяется не физическими свойствами, а правовым режимом. Площадь, рельеф и вид из окна вторичны по отношению к категории земель, виду разрешённого использования и градостроительному регламенту территориальной зоны. Именно поэтому участки с одинаковыми параметрами в объявлении расходятся в цене в разы.

Смотреть 85 объектов в каталоге Чек-лист проверки
объектов в каталоге
85
регионов
30
цена от
26 241 ₽
площади
566 м² — 5 га

Что это за актив

Что это
Земля, право на которую можно приобрести или получить в аренду отдельно от построек. Инвестиционная ценность формируется правовым режимом, доступом и инфраструктурой, а не самим фактом владения площадью.
Чем отличается от объекта недвижимости
Здание изнашивается и требует эксплуатации; земля не изнашивается, но и не приносит дохода сама по себе. Доход возникает при смене использования, застройке или сдаче в аренду, то есть требует действия инвестора.
Когда это работает
Когда есть проверяемое основание считать, что разрешённое использование участка изменится, вокруг него появится спрос или на нём будет реализован проект. Ожидание «земля всегда дорожает» основанием не является.

Что есть в каталоге по этой категории

85
объектов
30
регионов
27
с кадастровым номером
51
с открытым приёмом заявок

География категории

Экспертная модель категории — редакция INVEZT
Обновлено
Происхождение сведений
показатели рассчитаны по данным каталога, разбор подготовлен редакцией

Экономика: откуда берётся доход и из чего складывается цена

Модели получения дохода

  • Перепродажа после устранения правовой или технической неопределённости: постановка на учёт, уточнение границ, снятие несоответствий в сведениях реестра
  • Перепродажа после изменения вида разрешённого использования, когда изменение допускается регламентом зоны
  • Раздел крупного массива на участки меньшей площади с самостоятельным спросом
  • Аренда участка под размещение объектов без капитального строительства
  • Вклад земли в проект в качестве доли участия

Что определяет стоимость

  • Категория земель и вид разрешённого использования — задают круг возможных покупателей
  • Территориальная зона и её регламент — задают предельный объём застройки
  • Наличие уточнённых границ и отсутствие пересечений
  • Юридически оформленный доступ с земель общего пользования
  • Свободная мощность в ближайшем центре питания, а не расстояние до сети
  • Наличие зон с особыми условиями использования на участке

Капитальные затраты

  • Цена приобретения или права аренды
  • Кадастровые работы и уточнение границ
  • Регистрационные действия и нотариальные расходы
  • Процедуры изменения ВРИ при их необходимости

Операционные расходы

  • Земельный налог или арендная плата
  • Охрана и покос при требовании содержания
  • Расходы на поддержание участка в состоянии, исключающем претензии надзорных органов

Ликвидность и круг покупателей

Земля относится к низколиквидным активам: срок экспозиции измеряется месяцами, а по крупным массивам — годами. Ликвидность повышают понятный ВРИ, оформленные границы, подтверждённый доступ и площадь, соответствующая типовому спросу региона.

  • Частный застройщик
  • Локальный девелопер
  • Производственная компания
  • Соседний землепользователь, расширяющий массив

Земельно-правовые факторы

Категория земель
Определяет внешнюю рамку использования. Перевод из категории в категорию — отдельная процедура, не сводимая к смене ВРИ.
Вид разрешённого использования
Основные виды выбираются правообладателем самостоятельно в пределах регламента зоны; условно разрешённые требуют отдельной процедуры.
Территориальная зона
Задаёт перечень допустимых видов и предельные параметры. Проверяется по действующей редакции ПЗЗ, а не по схеме из объявления.
Границы и межевание
Участок без координат характерных точек в реестре нельзя вынести в натуру; спор с соседом решается за счёт покупателя.
Доступ к участку
Требует юридического оформления: земли общего пользования, сервитут или соглашение. Фактически накатанная дорога правом проезда не является.
Обременения
Аренда, ипотека, арест, сервитут. Проверяются по выписке, полученной непосредственно перед сделкой.
ЗОУИТ
Охранные, санитарно-защитные, водоохранные и иные зоны действуют в силу закона независимо от наличия записи в реестре.

Определения: категория земель, вид разрешённого использования (ври), территориальная зона, зоуит — зона с особыми условиями использования территории, сервитут, межевание и границы — в словаре земельного инвестора.

Инфраструктура: что критично именно здесь

Позиции, отмеченные как определяющие, отсеивают объект целиком: их отсутствие не компенсируется ценой. Остальные влияют на бюджет и сроки.

  • Электроснабжениеопределяющий Значение имеет свободная мощность центра питания, а не расстояние до опоры. Подтверждается ответом сетевой организации.
  • Подъездопределяющий Категория дороги, покрытие, сезонная проходимость и юридический статус проезда.
  • Водоснабжение Централизованная сеть или скважина. Для скважины проверяется допустимость и порядок оформления.
  • Водоотведение Наиболее частая причина удорожания небольших проектов: централизованной сети чаще нет, а локальные сооружения требуют согласований.
  • Газоснабжение Проверяется наличие сети и техническая возможность присоединения в конкретной точке.
  • Связь Устойчивость сигнала на участке, а не формальное покрытие оператора.

Риски категории

Типовые риски для категории «Земельные участки» и действия, которые их снижают.
Риск Группа Вероятность Влияние Что снижает
ВРИ не допускает планируемое использование градостроительный высокая высокое Проверка регламента территориальной зоны до внесения задатка
Отсутствие юридически оформленного доступа юридический средняя высокое Проверка смежных участков и земель общего пользования по кадастровой карте, оценка возможности сервитута
Пересечение границ со смежным участком юридический средняя среднее Сверка координат по реестру и карте, при сомнении — вынос точек на местности
Зона с особыми условиями, не отражённая в реестре градостроительный средняя высокое Проверка слоёв НСПД и запрос в орган, установивший зону
Стоимость подключения превышает стоимость участка технический средняя высокое Письменный запрос технических условий до сделки
Длительный срок экспозиции при выходе рыночный высокая среднее Выбор площади и назначения под типовой спрос региона, а не под абстрактный «потенциал»

Вероятность и влияние — экспертная шкала для сравнения рисков между собой, а не расчёт по статистике. По конкретному объекту оценка уточняется при проверке.

Как проверять объект этой категории

Порядок предварительной проверки

  1. Получить выписку ЕГРН непосредственно перед сделкой Записи об аресте или ипотеке появляются в любой момент; выписка месячной давности ничего не подтверждает.
  2. Сверить границы участка с публичной кадастровой картой Видны пересечения, вклинивания и отсутствие координат.
  3. Найти участок в карте градостроительного зонирования ПЗЗ Определяет территориальную зону, а вместе с ней — перечень допустимых видов использования.
  4. Прочитать градостроительный регламент зоны целиком Предельные параметры и минимальные отступы определяют реальный выход площади.
  5. Проверить слои ЗОУИТ на карте и в выписке Охранная зона газопровода или ЛЭП может пройти по середине пятна застройки.
  6. Проверить юридическую возможность проезда Наезженная колея по чужому полю не является правом проезда.
  7. Запросить технические условия у сетевой организации Единственный способ узнать стоимость и срок присоединения; всё остальное — предположение.
  8. Осмотреть участок и зафиксировать дату осмотра Свалка, самовольные постройки, следы подтопления и чужие сети в документах не видны.

Какие документы запросить

  • Выписка ЕГРН об объекте недвижимости с разделом об ограничениях
  • Правоустанавливающий документ продавца
  • Межевой план либо сведения о координатах характерных точек
  • Выписка о кадастровой стоимости — для расчёта налога и арендной платы
  • Технические условия или ответ сетевой организации о возможности присоединения
  • Для публичного участка — извещение и проект договора

Где проверяются сведения

  • Росреестр — сведения ЕГРН

    Права, правопритязания, аресты, ипотека, площадь, категория земель, вид разрешённого использования, часть обременений.

    Не даёт: фактического состояния участка, качества подъезда, реальной возможности подключения и полноты ЗОУИТ в отношении конкретного участка

  • НСПД — публичная кадастровая карта

    Границы участка, кадастровый квартал, соседние участки, слои зон с особыми условиями использования территории, территориальные зоны там, где регион передал данные.

    Не даёт: юридически значимого подтверждения границ — сведения справочные, для сделки нужна выписка ЕГРН и межевой план

  • ФГИС территориального планирования

    Документы территориального планирования: генеральные планы, схемы территориального планирования районов и субъектов, правила землепользования и застройки в опубликованных редакциях.

    Не даёт: актуальности на сегодня — редакция в системе может отставать от принятой муниципалитетом, финальная проверка на сайте органа

  • ГИСОГД субъекта

    Региональная система обеспечения градостроительной деятельности: действующие ПЗЗ, градостроительные регламенты территориальной зоны, сведения для подготовки ГПЗУ.

    Не даёт: единого федерального адреса — систему ведёт каждый субъект отдельно, доступ и состав открытых сведений отличаются

  • ГИС Торги

    Извещения о продаже и аренде государственного и муниципального имущества, включая земельные участки: начальная цена, задаток, шаг, сроки подачи заявок, проект договора, документация лота.

    Не даёт: оценки объекта — организатор публикует условия процедуры, а не анализ пригодности участка под ваш проект

Ссылки ведут на официальные ресурсы. Состав открытых сведений и порядок доступа определяются владельцами систем и могут меняться.

Где чаще всего ошибаются

  1. Оценка участка по площади и цене за сотку без обращения к градостроительному регламенту.
  2. Покупка «под будущий перевод» без проверки того, предусмотрен ли нужный вид использования регламентом зоны.
  3. Вывод об отсутствии ограничений из того, что в выписке нет соответствующей записи.
  4. Учёт в бюджете только цены участка без кадастровых работ, регистрации, подключений и содержания.

Частые вопросы по категории

Можно ли строить на участке при текущем ВРИ?

Ответ даёт не сам ВРИ, а градостроительный регламент территориальной зоны, в которой находится участок. Нужно найти участок на карте зонирования в ПЗЗ муниципалитета, открыть регламент соответствующей зоны и убедиться, что планируемый объект входит в перечень основных или условно разрешённых видов. Окончательные параметры устанавливаются в ГПЗУ, который выдаётся уже правообладателю.

Как проверить, что к участку есть законный проезд?

На публичной кадастровой карте видно, граничит ли участок с землями общего пользования или только с частными участками. Если выхода на дорогу общего пользования нет, проезд обеспечивается сервитутом либо соглашением с соседним правообладателем; фактически существующая колея правом проезда не является и может быть перекрыта.

Что означает наличие охранной зоны на участке?

В границах охранной зоны хозяйственная деятельность ограничена, а часть работ выполняется по согласованию с владельцем объекта, ради которого зона установлена. На практике это означает, что соответствующая часть участка выпадает из пятна застройки. Ширина зоны и состав ограничений зависят от вида объекта и определяются установившим её актом.

Какие данные нельзя подтвердить дистанционно?

Фактическое состояние подъезда и его сезонную проходимость, наличие самовольных построек и чужих сетей, следы подтопления, реальное использование участка третьими лицами, состояние конструкций при наличии строений. Эти позиции проверяются только осмотром с фиксацией даты.

Больше разобранных вопросов — в экспертном FAQ.

Объекты категории в каталоге

Все 85 объектов

Остальные объекты направления

С чем помогаем по этой категории

Порядок оценки объекта описан в методологии анализа, расчёт сводной оценки — в методологии оценки ИНВЕЗТ.

Подобрать объект этой категории

Опишите задачу — регион, бюджет и назначение. Вернёмся с объектами и предварительным разбором по каждому, включая ограничения.