Аренда Коммерческая недвижимость

ЗУ + здание в аренду, 827,6 м², Восточный административный округ

Москва, Восточный административный округ, Измайлово

Арендная плата 6 579 420 ₽

Площадь: 828 м²

Запросить документы и разбор по объекту

Разбор объекта

Оценка ИНВЕЗТ

Сводная оценка по 12 критериям. Каждый раскрыт: видно значение, обоснование, источник данных и уровень уверенности.

Автоматический предварительный анализ

из 100: сводная оценка
75%: полнота данных
9/12: критериев оценено

Сильные стороны

Инфраструктурная обеспеченность
Потенциал территории
Ликвидность
Риски

Что потребует работы

Юридическая определённость
Полнота документов

Инфраструктурная обеспеченность 100

Известно 2 из 9 позиций, подтверждено: водоснабжение, водоотведение

объективные данные лота · уверенность: низкая
Потенциал территории 80

Москва — регион с высоким инвестиционным спросом

автоматическое предположение · уверенность: низкая
Ликвидность 80

Москва, площадь 828 м²

автоматическое предположение · уверенность: низкая
Риски 80

нет кадастрового номера

объективные данные лота · уверенность: низкая
Качество расположения 75

Локация описана: Восточный административный округ, Измайлово, 10-я Парковая улица, дом 18А

объективные данные лота · уверенность: низкая
Градостроительная реализуемость 70

ВРИ: Образовательное; категория: не указана

объективные данные лота · уверенность: средняя
Сложность освоения 50

На участке есть постройки — нужна оценка их состояния

автоматическое предположение · уверенность: низкая
Юридическая определённость 40

нет кадастрового номера; собственность: государственная собственность города москвы

объективные данные лота · уверенность: средняя
Полнота документов 25

Приложено документов: 1

объективные данные лота · уверенность: высокая

Данных не хватает 3

Эти критерии не оценивались. Вместо них не подставляются средние значения — вместо этого снижается полнота данных, и это видно выше.

Ценовая привлекательность — Не хватает площади или цены для расчёта цены за м²
Потенциал роста стоимости — Нужны ряды цен по региону — подключается на этапе 2
Доступность финансирования — Цена несопоставима или не указана

Оценка носит информационный характер, не является инвестиционной рекомендацией и не обещает доходности или роста стоимости. Методика расчёта — на странице методологии оценки ИНВЕЗТ.

Что подтверждено, что рассчитано и чего не хватает

Разделение обязательно: цена за квадратный метр получена делением и зависит от достоверности исходной площади, а сведения об ограничениях в публикации могут быть неполными. Ниже видно, к какому уровню относится каждое значение.

Подтверждено источником

Значения приведены так, как они указаны в карточке лота или извещении организатора.

Площадь: 828 м²
Вид разрешённого использования: Образовательное
Форма собственности: Государственная собственность города Москвы
Форма сделки: Здание+земельный участок
Арендная плата: 6 579 420 ₽

Не установлено по доступным сведениям

Кадастровый номер — объект не идентифицирован однозначно
Категория земель не указана в публикации
Сведения об обременениях и ограничениях источником не раскрыты
Территориальная зона и градостроительный регламент — устанавливаются по ПЗЗ муниципалитета
Фактическое состояние подъезда и его сезонная проходимость
Свободная мощность в центре питания — подтверждается сетевой организацией

Отсутствие сведений не означает отсутствия проблемы или её наличия. Эти позиции подтверждаются запросом к организатору, собственнику или уполномоченному органу.

Подтверждённые значения приведены по публикации источника и подлежат сверке с выпиской ЕГРН и документацией процедуры непосредственно перед сделкой.

На что обратить внимание по этому объекту

Признаки сформированы из самих данных объекта, а не из общих соображений. Каждый из них проверяем и каждый влияет на решение.

Кадастровый номер не указан Объект нельзя однозначно сопоставить с записью в реестре. В извещениях это обычно означает участок, подлежащий образованию: сроки и итоговые границы определятся позже.

Возможные сценарии использования

Сценарий — это гипотеза, а не свойство объекта. Он становится проверяемым, когда названо условие выполнимости и обстоятельство, при котором он отпадает.

Изменение ВРИ
Изменить назначение и тем повысить стоимость

Выполним, если
Целевой вид использования предусмотрен градостроительным регламентом территориальной зоны как основной или условно разрешённый.

Отпадает, если
Нужного вида в регламенте зоны нет: потребуется изменение самой зоны, то есть внесение изменений в ПЗЗ.

Горизонт
от 2 месяцев, при изменении зоны — существенно дольше

Ни один сценарий не подтверждён по этому объекту: подтверждение требует проверки градостроительного регламента и технических условий. Порядок проверки описан в методологии анализа.

Инфраструктура

Подтверждено по данным лота. Позиции, которых нет в списке, не проверены — это не значит, что их нет на площадке.

Водоснабжение Централизованная система
Водоотведение Централизованная система

Характеристики

Параметры объекта

Площадь: 827,6 м²

Стоимость

Начальная цена: 6 579 420 ₽

Остальные сведения из карточки лота 11

Тип объекта: Здание+земельный участок
Вид разрешённого использования: Образовательное
Административный округ: Восточный административный округ
Район: Измайлово
Приём заявок до: 2026-09-21
Дата торгов: 2026-09-23
Электронная площадка: https://www.roseltorg.ru/procedure/21000005000000032992
Газ: 99021114
Площадь земельного участка: 2 923 Га
Водоснабжение: Централизованная система
Канализация: Централизованная система

Данные получены из карточки лота и приведены к единому виду. Актуальность условий подтверждается у организатора процедуры. Сборка каталога: 26.08.2026.

Предварительная проверка объекта

Порядок действий до внесения задатка или аванса. Он не заменяет полную проверку, но отсеивает объекты с неустранимыми ограничениями за несколько часов.

Что проверить: коммерческая недвижимость

Запросить реестр договоров аренды со сроками и ставками Поток определяется договорами, а не заявленной заполняемостью.
Проверить платёжную историю арендаторов Подписанный договор и поступающие платежи — не одно и то же.
Проверить права на земельный участок под объектом Без прав на землю развитие объекта и его перепродажа существенно ограничены.
Сверить фактическую планировку с технической документацией Неузаконенные изменения переходят к покупателю вместе с последствиями.
Провести техническое обследование конструкций и систем Замена инженерии сопоставима с годовым потоком объекта.
Определить регламент зоны и предельный сценарий участка Он задаёт нижнюю границу стоимости, ниже которой объект не должен оцениваться.
Посчитать поток без якорного арендатора Модель, которая работает только при полной заполняемости, не является моделью.

Вопросы собственнику

Образован ли участок и присвоен ли ему кадастровый номер; если нет — кто и в какие сроки выполняет образование
Актуальная выписка ЕГРН с разделом об ограничениях и обременениях
В какой территориальной зоне расположен участок и какой регламент к ней применяется
Имеются ли зоны с особыми условиями использования в границах участка
Каким образом обеспечивается доступ к участку с земель общего пользования
Выдавались ли технические условия на присоединение и действуют ли они
Правоустанавливающие документы и техническая документация по каждому строению
Имеются ли судебные споры в отношении объекта или правообладателя

Где проверяются сведения по этому объекту

Росреестр — сведения ЕГРН

Права, правопритязания, аресты, ипотека, площадь, категория земель, вид разрешённого использования, часть обременений.

Не даёт: фактического состояния участка, качества подъезда, реальной возможности подключения и полноты ЗОУИТ в отношении конкретного участка
НСПД — публичная кадастровая карта

Границы участка, кадастровый квартал, соседние участки, слои зон с особыми условиями использования территории, территориальные зоны там, где регион передал данные.

Не даёт: юридически значимого подтверждения границ — сведения справочные, для сделки нужна выписка ЕГРН и межевой план
Картотека арбитражных дел

Судебные споры по объекту, продавцу и организатору: оспаривание сделок, границ, торгов, взыскания.

Не даёт: споров в судах общей юрисдикции — иски граждан там не видны
ФГИС территориального планирования

Документы территориального планирования: генеральные планы, схемы территориального планирования районов и субъектов, правила землепользования и застройки в опубликованных редакциях.

Не даёт: актуальности на сегодня — редакция в системе может отставать от принятой муниципалитетом, финальная проверка на сайте органа

Ссылки ведут на официальные ресурсы. Сведения справочных сервисов не заменяют выписку из реестра.

Пояснение

Разбор категории «Коммерческая недвижимость»

В коммерческом объекте на земле совмещаются два актива с разной логикой: здание, которое изнашивается и приносит поток, и участок, который не изнашивается и определяет предельный сценарий. Покупатель почти всегда платит за один из них, а достаётся ему и второй — вместе с его ограничениями. Поэтому проверять нужно и договоры аренды, и право на землю: объект без оформленных прав на участок ограничен в развитии.

Полный разбор категории: экономика, земельно-правовые факторы, матрица рисков и порядок проверки.