Подобрать объект

Проверка

Градостроительный анализ участка

Что именно и в каком объёме можно построить на этой земле

Кому и когда это нужно

Застройщику и инвестору до приобретения участка, когда нужно понять реальный объём допустимого строительства.

Задача

Категория и ВРИ не отвечают на главный вопрос: какую площадь, высоту и назначение допускает регламент территориальной зоны и какие ограничения срежут полезную площадь.

Результат

Заключение о предельных параметрах застройки и реалистичном объёме проекта.

Решение по итогам: Соответствует ли участок замыслу проекта и какой объём закладывать в экономику.

Состав работ

  • Территориальная зона и градостроительный регламент
  • Предельные параметры: этажность, процент застройки, отступы
  • Ограничения ЗОУИТ и охранных зон, влияние на пятно застройки
  • Оценка полезной площади
  • Возможность изменения ВРИ или зоны

Что не входит

Границы объёма — часть описания услуги. Без них заказчик и исполнитель достраивают их каждый в свою пользу, и расхождение обнаруживается на сдаче.

  • Получение ГПЗУ — документ выдаётся правообладателю участка
  • Разработка проектной документации
  • Согласование отклонений от предельных параметров

Этапы

  1. Сбор исходных данных
  2. Анализ ПЗЗ
  3. Наложение ограничений
  4. Расчёт параметров
  5. Заключение

Срок: от 5 рабочих дней

От чего зависит: От доступности действующей редакции ПЗЗ и полноты сведений о зонах с особыми условиями в открытых источниках.

Что понадобится от вас

  • Кадастровый номер
  • Замысел проекта

Какие источники проверяются

  • Росреестр — сведения ЕГРН

    Права, правопритязания, аресты, ипотека, площадь, категория земель, вид разрешённого использования, часть обременений.

    Не даёт: фактического состояния участка, качества подъезда, реальной возможности подключения и полноты ЗОУИТ в отношении конкретного участка

  • НСПД — публичная кадастровая карта

    Границы участка, кадастровый квартал, соседние участки, слои зон с особыми условиями использования территории, территориальные зоны там, где регион передал данные.

    Не даёт: юридически значимого подтверждения границ — сведения справочные, для сделки нужна выписка ЕГРН и межевой план

  • Картотека арбитражных дел

    Судебные споры по объекту, продавцу и организатору: оспаривание сделок, границ, торгов, взыскания.

    Не даёт: споров в судах общей юрисдикции — иски граждан там не видны

  • ФГИС территориального планирования

    Документы территориального планирования: генеральные планы, схемы территориального планирования районов и субъектов, правила землепользования и застройки в опубликованных редакциях.

    Не даёт: актуальности на сегодня — редакция в системе может отставать от принятой муниципалитетом, финальная проверка на сайте органа

  • ГИСОГД субъекта

    Региональная система обеспечения градостроительной деятельности: действующие ПЗЗ, градостроительные регламенты территориальной зоны, сведения для подготовки ГПЗУ.

    Не даёт: единого федерального адреса — систему ведёт каждый субъект отдельно, доступ и состав открытых сведений отличаются

Состав источников уточняется по объекту: часть сведений доступна только правообладателю, часть запрашивается у уполномоченных органов.

Риски и ограничения

  • ПЗЗ могут измениться
  • Часть ограничений устанавливается на этапе ГПЗУ

Как формируется стоимость

Стоимость определяется объёмом работы, а не типом услуги. Мы не публикуем единый прайс: одна и та же проверка по участку в границах населённого пункта и по массиву из невыделенных долей различается по трудоёмкости в разы.

Число объектов
Проверка одного лота и сравнительный разбор шести кандидатов — разный объём.
Полнота исходных данных
Отсутствие кадастрового номера, документов и сведений о границах добавляет работу по идентификации объекта.
Глубина проверки
Предварительный анализ, полная проверка и due diligence различаются составом блоков и формой результата.
Необходимость запросов
Обращения в уполномоченные органы, к сетевым организациям и владельцам дорог занимают время и оплачиваются как отдельные этапы.
Выезд на объект
Осмотр с фиксацией состояния оговаривается заранее и считается отдельно.
Привлечение профильных специалистов
Обследование конструкций, изыскания и агрохимическое обследование выполняют специализированные организации.

Порядок согласования

  1. Описываете задачу — регион, объект, что планируете сделать
  2. Мы называем состав работ, срок и стоимость до начала работы
  3. Условия и границы объёма фиксируются договором
  4. Изменение объёма согласовывается отдельно, а не по факту

Первая консультация — без оплаты: она нужна, чтобы понять задачу и сказать, нужна ли вам эта работа вообще. Если задача решается без нас, мы так и говорим.

Частые вопросы

Нужен ли ГПЗУ?
Для окончательных параметров — да. Анализ позволяет понять перспективу до его получения.

Следующий шаг

Изменение вида разрешённого использования Оцениваем реалистичность изменения ВРИ и сопровождаем процедуру

Объекты в каталоге

Весь каталог