Инвестиционный меморандум по земельному проекту

Кому и когда это нужно

Собственнику проекта, выходящему к инвестору, банку или на инвестиционный комитет.

Задача

Проект может быть хорошим, но без внятного документа его не рассматривают: нет структуры, непонятны допущения, не видно источников цифр.

Результат

Меморандум с описанием актива, рынка, сценариев, финансовой модели, рисков и структуры сделки.

Решение по итогам: С какими параметрами и к какому типу инвестора выходить; какие допущения проекта требуют подтверждения до переговоров.

Состав работ

• Описание актива и прав
• Анализ территории и спроса
• Сценарии использования с обоснованием выбора
• Финансовая модель: капзатраты, сроки, выручка, чувствительность
• Риски и способы их снижения
• Структура сделки и потребность в финансировании

Что не входит

Границы объёма — часть описания услуги. Без них заказчик и исполнитель достраивают их каждый в свою пользу, и расхождение обнаруживается на сдаче.

• Привлечение финансирования — отдельная услуга
• Аудит и подтверждение исторических показателей проекта
• Юридическое структурирование сделки

Этапы

1. Постановка задачи
2. Сбор данных
3. Модель
4. Текст
5. Защита документа

Срок: от 15 рабочих дней

От чего зависит: От готовности исходных данных по активу и от числа сценариев, которые нужно просчитать.

Что понадобится от вас

• Данные по активу
• Параметры проекта
• Целевая аудитория документа

Какие источники проверяются

Риски и ограничения

• Прогнозные показатели зависят от допущений и не являются обещанием результата

Как формируется стоимость

Стоимость определяется объёмом работы, а не типом услуги. Мы не публикуем единый прайс: одна и та же проверка по участку в границах населённого пункта и по массиву из невыделенных долей различается по трудоёмкости в разы.

Число объектов

Проверка одного лота и сравнительный разбор шести кандидатов — разный объём.

Полнота исходных данных

Отсутствие кадастрового номера, документов и сведений о границах добавляет работу по идентификации объекта.

Глубина проверки

Предварительный анализ, полная проверка и due diligence различаются составом блоков и формой результата.

Необходимость запросов

Обращения в уполномоченные органы, к сетевым организациям и владельцам дорог занимают время и оплачиваются как отдельные этапы.

Выезд на объект

Осмотр с фиксацией состояния оговаривается заранее и считается отдельно.

Привлечение профильных специалистов

Обследование конструкций, изыскания и агрохимическое обследование выполняют специализированные организации.

Порядок согласования

1. Описываете задачу — регион, объект, что планируете сделать
2. Мы называем состав работ, срок и стоимость до начала работы
3. Условия и границы объёма фиксируются договором
4. Изменение объёма согласовывается отдельно, а не по факту

Первая консультация — без оплаты: она нужна, чтобы понять задачу и сказать, нужна ли вам эта работа вообще. Если задача решается без нас, мы так и говорим.

Частые вопросы

Можно ли считать показатели модели обещанием результата?

Нет. Финансовая модель показывает результат при заданных допущениях и всегда сопровождается анализом чувствительности.

Следующий шаг