Принципы
Пять правил, которые применяются на каждом этапе. Они определяют не глубину анализа, а его честность: анализ можно сделать поверхностным, но нельзя сделать так, чтобы непроверенное выглядело подтверждённым.
- Источник у каждого утверждения
- Любое значение в разборе сопровождается указанием, откуда оно взято: документ, государственная система, расчёт или экспертная оценка. Утверждение без источника в документ не попадает.
- Факт, расчёт и допущение разделены
- Три уровня достоверности никогда не смешиваются в одном списке. Смешение — основной способ, которым непроверенное превращается в очевидное.
- Пробел показывается, а не заполняется
- Недостающее значение обозначается как отсутствующее. Подстановка среднего, типичного или правдоподобного значения запрещена: она создаёт видимость полноты.
- Ограничение указывается вместе с результатом
- У каждого этапа названо, чего он не даёт. Проверка без границ применимости читается как гарантия, которой не существует.
- Признаки повышенного риска называются прямо
- Ситуации, которые в практике чаще всего оборачиваются потерями, выделяются отдельно, даже если по формальным признакам объект в порядке.
Семнадцать этапов
Этапы выполняются последовательно. Каждый следующий имеет смысл только если пройден предыдущий: перечень допустимых сценариев нельзя составить до определения регламента зоны, а стоимость входа — до выяснения условий подключения.
-
Идентификация объекта
- Цель
- Однозначно установить, о каком объекте идёт речь, и исключить подмену.
- Источники
- Кадастровый номер, адрес, координаты, номер извещения и лота.
- Результат
- Объект привязан к записи в реестре либо зафиксировано, что он не образован.
- Ограничение
- Если участок не образован, дальнейший анализ ведётся по проектным границам и является предварительным.
Признак повышенного риска. В объявлении нет кадастрового номера, а описание границ допускает разные толкования.
-
Проверка источника публикации
- Цель
- Установить, кто публикует объект и является ли он уполномоченным лицом.
- Источники
- ГИС Торги, сайт организатора, электронная торговая площадка, сведения о банкротстве.
- Результат
- Подтверждено наличие первоисточника и зафиксирована ссылка на него.
- Ограничение
- Наличие первоисточника подтверждает публикацию процедуры, но не качество самого объекта.
Признак повышенного риска. Объект существует только в агрегаторе, а на официальном ресурсе организатора не находится.
-
Проверка правового статуса
- Цель
- Установить действующего правообладателя, вид права и наличие ограничений.
- Источники
- Выписка ЕГРН, правоустанавливающие документы, извещение о торгах.
- Результат
- Определены вид права, срок, обременения и правопритязания.
- Ограничение
- Часть сведений доступна только правообладателю; выписка отражает состояние на дату выдачи.
Признак повышенного риска. Право зарегистрировано незадолго до продажи, история переходов короткая или непрозрачная.
-
Анализ кадастровых сведений
- Цель
- Проверить площадь, границы, координаты и отсутствие пересечений.
- Источники
- Выписка ЕГРН, межевой план, публичная кадастровая карта.
- Результат
- Границы сопоставлены с картой, пересечения и вклинивания выявлены или исключены.
- Ограничение
- Сведения карты справочны; юридическое значение имеют координаты в реестре.
Признак повышенного риска. Отсутствие координат характерных точек либо пересечение со смежным участком.
-
Анализ категории земель и вида разрешённого использования
- Цель
- Определить внешнюю рамку допустимого использования участка.
- Источники
- Выписка ЕГРН, классификатор видов разрешённого использования.
- Результат
- Установлен круг сценариев, допустимых без изменения правового режима.
- Ограничение
- Категория и ВРИ не заменяют регламент зоны: окончательный перечень задаёт он.
Признак повышенного риска. Заявленное продавцом назначение не соответствует виду использования в реестре.
-
Определение территориальной зоны
- Цель
- Найти участок на карте градостроительного зонирования и определить зону.
- Источники
- ПЗЗ муниципалитета, ГИСОГД субъекта, ФГИС территориального планирования.
- Результат
- Зона определена, установлена действующая редакция правил.
- Ограничение
- Редакция в федеральной системе может отставать от принятой муниципалитетом.
Признак повышенного риска. Участок попадает на границу двух зон или в зону, не предусматривающую застройку.
-
Проверка градостроительного регламента
- Цель
- Установить допустимые виды использования и предельные параметры застройки.
- Источники
- Текстовая часть ПЗЗ, при наличии — ГПЗУ.
- Результат
- Определены допустимость планируемого объекта и верхняя граница его параметров.
- Ограничение
- Окончательные параметры устанавливаются в ГПЗУ, выдаваемом правообладателю.
Признак повышенного риска. Планируемое использование отнесено к условно разрешённым видам или отсутствует в перечне.
-
Проверка ограничений и обременений
- Цель
- Выявить зоны с особыми условиями, сервитуты, охранные и защитные зоны.
- Источники
- Выписка ЕГРН, слои НСПД, решения об установлении зон, сведения владельцев сетей.
- Результат
- Ограничения нанесены на схему участка, оценено их влияние на пятно застройки.
- Ограничение
- Часть зон действует в силу закона независимо от наличия сведений в реестре.
Признак повышенного риска. Источники расходятся между собой либо охранная зона проходит через центр участка.
-
Анализ транспортной доступности
- Цель
- Установить наличие юридически оформленного доступа и его фактическое качество.
- Источники
- Публичная кадастровая карта, документы о сервитуте, осмотр, сведения владельца дороги.
- Результат
- Подтверждён или опровергнут законный подъезд, оценена сезонная проходимость.
- Ограничение
- Фактическое состояние дороги устанавливается только осмотром с фиксацией даты.
Признак повышенного риска. Участок не граничит с землями общего пользования, а сервитут не оформлен.
-
Анализ инженерной инфраструктуры
- Цель
- Оценить возможность и стоимость подключения к необходимым сетям.
- Источники
- Технические условия, ответы сетевых и ресурсоснабжающих организаций, сведения ГПЗУ.
- Результат
- Определены техническая возможность, точки присоединения и укрупнённая стоимость.
- Ограничение
- До получения технических условий стоимость остаётся расчётной величиной.
Признак повышенного риска. Заявленная мощность подтверждается только словами продавца или паспортом площадки.
-
Анализ рынка локации
- Цель
- Понять, существует ли спрос на результат проекта в этой локации.
- Источники
- Состоявшиеся сделки, сроки экспозиции сопоставимых объектов, официальная статистика.
- Результат
- Оценены глубина спроса и типовые параметры востребованного объекта.
- Ограничение
- Открытые данные о сделках с землёй фрагментарны; цены предложения спрос не подтверждают.
Признак повышенного риска. В локации отсутствуют сопоставимые сделки, а объявления висят годами.
-
Формирование сценариев использования
- Цель
- Составить перечень реализуемых сценариев и отсеять нереализуемые.
- Источники
- Результаты предыдущих этапов.
- Результат
- Два-три сценария с описанием условий, при которых каждый выполним.
- Ограничение
- Сценарий остаётся гипотезой, пока не подтверждён регламентом и техническими условиями.
Признак повышенного риска. Все сценарии зависят от одного допущения — например, от изменения зоны.
-
Предварительная финансовая модель
- Цель
- Оценить экономику каждого сценария при явно заданных допущениях.
- Источники
- Стоимость входа, укрупнённые затраты, сроки процедур, ориентиры выручки.
- Результат
- Модель с раскрытым перечнем допущений и анализом чувствительности.
- Ограничение
- Модель показывает результат при заданных допущениях и не является обещанием результата.
Признак повышенного риска. Экономика сходится только в одном сценарии и разрушается при небольшом изменении допущений.
-
Оценка рисков
- Цель
- Свести выявленные риски в матрицу и определить действия по их снижению.
- Источники
- Результаты правового, градостроительного и технического блоков.
- Результат
- Матрица рисков с вероятностью, влиянием и мерой снижения по каждому.
- Ограничение
- Вероятность и влияние — экспертная шкала для сравнения, а не расчёт по статистике.
Признак повышенного риска. Риск с высоким влиянием не имеет действия, которое его снижает.
-
Формирование перечня вопросов
- Цель
- Зафиксировать всё, что не удалось установить по доступным источникам.
- Источники
- Пробелы, накопленные на предыдущих этапах.
- Результат
- Адресный список вопросов организатору, собственнику и уполномоченным органам.
- Ограничение
- Ответ на часть вопросов может быть получен только правообладателем.
Признак повышенного риска. Продавец уклоняется от ответа на вопросы о правах и истории приобретения.
-
Подготовка экспертного заключения
- Цель
- Свести результат в документ, разделяющий факты, расчёты и оценки.
- Источники
- Все предыдущие этапы с указанием источника по каждому утверждению.
- Результат
- Заключение с выводом: рассматривать, рассматривать с оговорками или отказаться.
- Ограничение
- Заключение не является инвестиционной рекомендацией и не заменяет решение инвестора.
Признак повышенного риска. Доля непроверяемых сведений в заключении превышает долю подтверждённых.
-
Определение следующего этапа проверки
- Цель
- Указать, какие исследования нужны перед принятием окончательного решения.
- Источники
- Перечень пробелов и рисков с высоким влиянием.
- Результат
- План углублённой проверки: изыскания, обследования, запросы, выезд.
- Ограничение
- Часть исследований выполняется только после получения прав на объект.
Источники и их приоритет
Порядок обращения к источникам зафиксирован. Сведение из документа по объекту всегда имеет приоритет над сведением из системы, а сведение из государственной системы — над наблюдением. При расхождении фиксируется само расхождение: оно тоже результат.
- Официальный документ по объекту: выписка ЕГРН, извещение, проект договора, документация лота
- Государственная информационная система: ЕГРН, ГИС Торги, ФГИС ТП, ГИСОГД субъекта
- Акт уполномоченного органа: ПЗЗ, генеральный план, решение о предоставлении, технические условия
- Ответ сетевой или ресурсоснабжающей организации на письменный запрос
- Официальная статистика и открытые данные субъекта
- Наблюдение на объекте с фиксацией даты осмотра
Государственные системы, к которым обращаемся
-
Права, правопритязания, аресты, ипотека, площадь, категория земель, вид разрешённого использования, часть обременений.
Не даёт: фактического состояния участка, качества подъезда, реальной возможности подключения и полноты ЗОУИТ в отношении конкретного участка
-
НСПД — публичная кадастровая карта
Границы участка, кадастровый квартал, соседние участки, слои зон с особыми условиями использования территории, территориальные зоны там, где регион передал данные.
Не даёт: юридически значимого подтверждения границ — сведения справочные, для сделки нужна выписка ЕГРН и межевой план
-
Извещения о продаже и аренде государственного и муниципального имущества, включая земельные участки: начальная цена, задаток, шаг, сроки подачи заявок, проект договора, документация лота.
Не даёт: оценки объекта — организатор публикует условия процедуры, а не анализ пригодности участка под ваш проект
-
ФГИС территориального планирования
Документы территориального планирования: генеральные планы, схемы территориального планирования районов и субъектов, правила землепользования и застройки в опубликованных редакциях.
Не даёт: актуальности на сегодня — редакция в системе может отставать от принятой муниципалитетом, финальная проверка на сайте органа
-
ГИСОГД субъекта
Региональная система обеспечения градостроительной деятельности: действующие ПЗЗ, градостроительные регламенты территориальной зоны, сведения для подготовки ГПЗУ.
Не даёт: единого федерального адреса — систему ведёт каждый субъект отдельно, доступ и состав открытых сведений отличаются
-
Сведения о банкротстве: сообщения арбитражного управляющего, состав и оценка имущества, объявления о торгах, результаты процедур.
Не даёт: состояния имущества — опись отражает бухгалтерский, а не фактический объект
-
Судебные споры по объекту, продавцу и организатору: оспаривание сделок, границ, торгов, взыскания.
Не даёт: споров в судах общей юрисдикции — иски граждан там не видны
-
Инвестиционные площадки регионов, особые экономические зоны, территории опережающего развития, индустриальные парки, меры поддержки.
Не даёт: подтверждения свободных мощностей и статуса площадки на дату обращения — уточняется у региональной корпорации развития
-
Официальная статистика по субъектам: население, занятость, объёмы производства, ввод жилья, показатели сельского хозяйства.
Не даёт: данных ниже уровня муниципалитета и оперативных рядов — публикация идёт с лагом
-
Методология и первичные публикации статистики, региональные сборники.
Не даёт: рыночных цен на землю — государственная статистика их не собирает
-
Официальный интернет-портал правовой информации
Опубликованные редакции федеральных и региональных нормативных актов, включая законы субъектов о земельных отношениях и мерах поддержки.
Не даёт: муниципальных актов — решения советов депутатов публикуются на сайтах муниципалитетов
-
Отнесение территории к землям лесного фонда, лесничества, материалы лесоустройства.
Не даёт: разрешения пересечений — наложение границ участка и лесного фонда снимается отдельной процедурой
Состав открытых сведений и порядок доступа определяются владельцами систем и могут меняться. Ссылки на региональные ГИСОГД не приводим централизованно: систему ведёт каждый субъект отдельно.
Признаки повышенного риска
Ситуации, которые по формальным признакам не являются нарушением, но в практике чаще всего оборачиваются потерями. Каждый такой признак привязан к своему этапу и выносится в заключение отдельно, даже если по остальным позициям объект в порядке.
- Идентификация объекта В объявлении нет кадастрового номера, а описание границ допускает разные толкования.
- Проверка источника публикации Объект существует только в агрегаторе, а на официальном ресурсе организатора не находится.
- Проверка правового статуса Право зарегистрировано незадолго до продажи, история переходов короткая или непрозрачная.
- Анализ кадастровых сведений Отсутствие координат характерных точек либо пересечение со смежным участком.
- Анализ категории земель и вида разрешённого использования Заявленное продавцом назначение не соответствует виду использования в реестре.
- Определение территориальной зоны Участок попадает на границу двух зон или в зону, не предусматривающую застройку.
- Проверка градостроительного регламента Планируемое использование отнесено к условно разрешённым видам или отсутствует в перечне.
- Проверка ограничений и обременений Источники расходятся между собой либо охранная зона проходит через центр участка.
- Анализ транспортной доступности Участок не граничит с землями общего пользования, а сервитут не оформлен.
- Анализ инженерной инфраструктуры Заявленная мощность подтверждается только словами продавца или паспортом площадки.
- Анализ рынка локации В локации отсутствуют сопоставимые сделки, а объявления висят годами.
- Формирование сценариев использования Все сценарии зависят от одного допущения — например, от изменения зоны.
- Предварительная финансовая модель Экономика сходится только в одном сценарии и разрушается при небольшом изменении допущений.
- Оценка рисков Риск с высоким влиянием не имеет действия, которое его снижает.
- Формирование перечня вопросов Продавец уклоняется от ответа на вопросы о правах и истории приобретения.
- Подготовка экспертного заключения Доля непроверяемых сведений в заключении превышает долю подтверждённых.
Границы анализа
Перечень того, чего анализ не делает. Он обязателен: проверка без указанных границ читается как гарантия, а гарантий в обороте недвижимости не даёт никто.
- Не является инвестиционной рекомендацией и индивидуальной инвестиционной консультацией.
- Не подтверждает возможность строительства: её устанавливают градостроительный регламент и разрешительная документация.
- Не гарантирует возможность подключения к сетям: её подтверждает сетевая организация в технических условиях.
- Не заменяет инженерные изыскания, обследование конструкций и экологические исследования.
- Не устанавливает рыночную стоимость в понимании законодательства об оценочной деятельности.
- Не учитывает налоговую позицию инвестора, стоимость его капитала и портфельную стратегию.
Уровни проверки объекта
Каждая карточка каталога помечена уровнем проверки. Автоматический предварительный анализ и проверенный экспертом объект — это разные вещи, и смешивать их нельзя.
- Автоматический предварительный анализ Разбор по данным публикации без участия эксперта. Показывает, какие сведения есть и каких не хватает. Основанием для решения не является.
- Проверено редактором Сведения сверены с первоисточником, устранены расхождения в описании, подтверждена актуальность процедуры.
- Проверено земельным экспертом Пройдены правовой, градостроительный и инфраструктурный блоки методологии, составлен перечень открытых вопросов.
- Юридически проверено Дополнительно проверены история прав, судебные споры и структура сделки.
- Подготовлен инвестиционный меморандум Полный разбор со сценариями, финансовой моделью и матрицей рисков в формате, пригодном для инвестиционного комитета.
Документ описывает действующий порядок работы. Последнее обновление — . Изменения в методологии публикуются здесь же.