Подобрать объект

Категория объектов

Земля под туризм и рекреацию: где красиво — там ограничено

Туристический проект сталкивается с закономерностью: чем привлекательнее место, тем плотнее наложенные на него ограничения. Берег, лес и охраняемый ландшафт — это одновременно ценность объекта и причина того, что строить на нём нельзя или можно с оговорками. Поэтому проверка режима территории здесь предшествует любым расчётам экономики: она определяет не стоимость проекта, а сам факт его возможности.

Смотреть 90 объектов в каталоге Чек-лист проверки
Лес и река с высоты птичьего полёта

Что это за актив

Что это
Участки под объекты отдыха и туризма: базы отдыха, глэмпинги, гостиницы, санатории, кемпинги, а также действующие объекты размещения.
Чем отличается
Ограничения режима территории здесь первичны по отношению к экономике. Проверять нужно не «сколько стоит построить», а «допускается ли размещение».
Когда это работает
Когда режим территории проверен и допускает выбранный формат, есть круглогодичный доступ и решён вопрос водоотведения, а спрос подтверждён загрузкой соседних объектов.

Что есть в каталоге по этой категории

90
объектов
28
регионов
90
с кадастровым номером
0
с открытым приёмом заявок

География категории

Экспертная модель категории — редакция INVEZT
Обновлено
Происхождение сведений
показатели рассчитаны по данным каталога, разбор подготовлен редакцией

Экономика: откуда берётся доход и из чего складывается цена

Модели получения дохода

  • Размещение гостей в некапитальных объектах с коротким сроком запуска
  • Строительство и эксплуатация базы отдыха или гостиницы
  • Сдача участка в аренду действующему оператору
  • Продажа подготовленного участка с оформленным режимом и подведёнными сетями
  • Сопутствующие услуги: питание, прокат, событийные площадки

Что определяет стоимость

  • Допустимость капитального или некапитального размещения по режиму территории
  • Наличие и характер водного объекта, качество береговой линии
  • Круглогодичная транспортная доступность
  • Расстояние до города-донора туристического потока
  • Электрическая мощность и решение по водоотведению
  • Сезонность и продолжительность высокого сезона

Капитальные затраты

  • Приобретение участка
  • Подъездная дорога и внутренние проезды
  • Технологическое присоединение к электрическим сетям
  • Водозаборный узел и очистные сооружения
  • Некапитальные или капитальные объекты размещения
  • Благоустройство территории

Операционные расходы

  • Земельный налог или аренда
  • Персонал и содержание объектов
  • Коммунальные расходы и вывоз отходов
  • Продвижение и работа с каналами бронирования
  • Расконсервация и консервация при выраженной сезонности

Ликвидность и круг покупателей

Круг покупателей узкий и во многом эмоциональный, срок экспозиции длительный. Ликвидность существенно повышают подтверждённая допустимость размещения, подведённое электричество и оформленный доступ к воде.

  • Оператор загородного отдыха
  • Частный инвестор с личным интересом к локации
  • Гостиничная сеть регионального масштаба
  • Инвестор в земельный участок у воды

Земельно-правовые факторы

Водоохранная зона
Ограничивает хозяйственную деятельность вдоль водного объекта. Строительство допускается при оборудовании объекта сооружениями, обеспечивающими защиту водного объекта от загрязнения.
Прибрежная защитная полоса
Внутри водоохранной зоны действует более строгий режим с дополнительными ограничениями.
Береговая полоса общего пользования
Полоса вдоль уреза воды остаётся территорией общего пользования: перекрывать к ней доступ нельзя.
Земли лесного фонда
Не могут использоваться как обычная недвижимость. Возможные формы — аренда лесного участка для рекреационной деятельности с существенными ограничениями по капитальности.
Особо охраняемые природные территории
Режим ООПТ и её охранной зоны может исключать строительство полностью.
Капитальность объекта
Некапитальные объекты размещения проще в согласовании, но и права на них оформляются иначе, что влияет на залоговую и продажную стоимость.

Определения: водоохранная зона и прибрежная защитная полоса, зоуит — зона с особыми условиями использования территории, вид разрешённого использования (ври), категория земель — в словаре земельного инвестора.

Инфраструктура: что критично именно здесь

Позиции, отмеченные как определяющие, отсеивают объект целиком: их отсутствие не компенсируется ценой. Остальные влияют на бюджет и сроки.

  • Круглогодичный подъездопределяющий Определяет, будет ли объект работать вне высокого сезона.
  • Электроснабжениеопределяющий Автономная генерация как постоянное решение резко ухудшает экономику и качество услуги.
  • Водоотведениеопределяющий Ключевое ограничение у воды: сброс без очистки недопустим, а очистные сооружения требуют проектирования и согласования.
  • Водоснабжениеопределяющий Скважина с оформлением права пользования недрами либо подключение к сети.
  • Связь и интернет Для загородного размещения фактически обязательны: без устойчивой связи падает и загрузка, и оценка гостями.
  • Обращение с отходами Договор с региональным оператором и организованная площадка накопления.

Риски категории

Типовые риски для категории «Земля под туризм и рекреацию» и действия, которые их снижают.
Риск Группа Вероятность Влияние Что снижает
Режим территории исключает капитальное строительство юридический высокая высокое Проверка водоохранного статуса, отношения к лесному фонду и ООПТ до сделки
Участок пересекается с землями лесного фонда юридический средняя высокое Сверка границ с материалами лесоустройства и данными реестра
Невозможность организовать водоотведение экологический высокая высокое Проработка схемы очистки и точки сброса на стадии выбора участка
Сезонность ниже расчётной рыночный высокая среднее Оценка загрузки соседних объектов по открытым каналам бронирования за полный год
Ограничение доступа к береговой полосе юридический средняя среднее Планировка территории с сохранением прохода вдоль уреза воды
Отсутствие подъезда в межсезонье инфраструктурный средняя высокое Осмотр дороги вне сезона и уточнение, кто её содержит

Вероятность и влияние — экспертная шкала для сравнения рисков между собой, а не расчёт по статистике. По конкретному объекту оценка уточняется при проверке.

Как проверять объект этой категории

Порядок предварительной проверки

  1. Определить расстояние до уреза воды и ширину зон Ширина водоохранной зоны и прибрежной полосы зависит от характеристик водного объекта.
  2. Проверить пересечение участка с землями лесного фонда Наложение выявляется по материалам лесоустройства и снимается отдельной процедурой.
  3. Проверить отношение территории к ООПТ и её охранной зоне Режим ООПТ может исключать строительство независимо от вида использования участка.
  4. Выбрать формат: капитальный или некапитальный От этого зависят и согласования, и способ оформления прав, и залоговая стоимость.
  5. Проработать схему водоотведения и точку сброса У воды это ограничение жёстче любого другого и решается только проектом.
  6. Оценить загрузку соседних объектов за полный год Высокий сезон в две недели не окупает круглогодичное содержание.
  7. Проехать подъезд в межсезонье Дорога, проходимая в июле, может быть непроезжей в апреле.

Какие документы запросить

  • Выписка ЕГРН с разделом об ограничениях
  • Сведения о водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе
  • Сведения о пересечении с землями лесного фонда
  • Сведения о нахождении в границах ООПТ и её охранной зоны
  • Технические условия на электроснабжение
  • Проектные решения по водоснабжению и водоотведению

Где проверяются сведения

  • Росреестр — сведения ЕГРН

    Права, правопритязания, аресты, ипотека, площадь, категория земель, вид разрешённого использования, часть обременений.

    Не даёт: фактического состояния участка, качества подъезда, реальной возможности подключения и полноты ЗОУИТ в отношении конкретного участка

  • НСПД — публичная кадастровая карта

    Границы участка, кадастровый квартал, соседние участки, слои зон с особыми условиями использования территории, территориальные зоны там, где регион передал данные.

    Не даёт: юридически значимого подтверждения границ — сведения справочные, для сделки нужна выписка ЕГРН и межевой план

  • Рослесхоз и лесные реестры

    Отнесение территории к землям лесного фонда, лесничества, материалы лесоустройства.

    Не даёт: разрешения пересечений — наложение границ участка и лесного фонда снимается отдельной процедурой

  • ФГИС территориального планирования

    Документы территориального планирования: генеральные планы, схемы территориального планирования районов и субъектов, правила землепользования и застройки в опубликованных редакциях.

    Не даёт: актуальности на сегодня — редакция в системе может отставать от принятой муниципалитетом, финальная проверка на сайте органа

Ссылки ведут на официальные ресурсы. Состав открытых сведений и порядок доступа определяются владельцами систем и могут меняться.

Где чаще всего ошибаются

  1. Покупка участка у воды без расчёта ширины водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы.
  2. Планирование капитальной застройки на участке, пересекающемся с землями лесного фонда.
  3. Оценка проекта по высокому сезону без учёта содержания объекта весь год.
  4. Отказ от решения по очистным сооружениям в расчёте «поставим потом».

Частые вопросы по категории

Можно ли поставить глэмпинг в водоохранной зоне?

Ответ зависит от двух вещей: конкретного режима зоны на этом водном объекте и характера самих объектов размещения. В водоохранной зоне ограничены отдельные виды деятельности, а строительство допускается при оборудовании объекта сооружениями, обеспечивающими защиту водного объекта от загрязнения. Внутри прибрежной защитной полосы режим строже. Некапитальные объекты размещения проще в согласовании, но их размещение также не является безусловным. Каждый участок проверяется отдельно.

Как проверить, что участок не относится к лесному фонду?

Сверкой границ участка со сведениями о землях лесного фонда и материалами лесоустройства. Исторически часть участков образована с наложением на лесной фонд, и такое пересечение выявляется именно при сверке, а не по правоустанавливающему документу. Наличие наложения не всегда фатально, но его устранение — отдельная процедура со своими сроками.

Что важнее для загородного проекта — вид или доступность?

Доступность. Красивый участок, недоступный в межсезонье или требующий часа по грунтовой дороге, ограничивает загрузку несколькими неделями в году. Проекты с более скромной локацией, но круглогодичным подъездом, устойчивой связью и электричеством работают ровнее.

Больше разобранных вопросов — в экспертном FAQ.

Объекты категории в каталоге

Все 90 объектов

Остальные объекты направления

С чем помогаем по этой категории

Порядок оценки объекта описан в методологии анализа, расчёт сводной оценки — в методологии оценки ИНВЕЗТ.

Подобрать объект этой категории

Опишите задачу — регион, бюджет и назначение. Вернёмся с объектами и предварительным разбором по каждому, включая ограничения.