Экспертный центр
Кейсы, методики и аналитика рынка земли
Разбираем, как выбирать участки, участвовать в торгах, проверять документы и считать экономику. Здесь то, что мы применяем в работе, а не пересказ статей.
- 12
- критериев в разборе объекта
- 23
- разобранных вопросов
- 20
- описанных процедур
Методики
Открытые описания того, как мы оцениваем и проверяем объекты.
- Порядок работы Методология анализа земельного актива 17 этапов от идентификации объекта до плана углублённой проверки. У каждого — цель, источники, результат и то, чего он не даёт. →
- Оценка Методология оценки ИНВЕЗТ 12 критериев, веса, источники данных, уровни уверенности и то, что мы намеренно не считаем. →
- Справочник Словарь земельного инвестора 30 терминов: что это значит на практике, где проверяется и какая ошибка с ним чаще всего связана. →
- Вопросы Что спрашивают перед решением 21 разобранных вопросов о ВРИ, ограничениях, подключении сетей, торгах и экономике проекта. →
Разборы направлений
Что видно по данным
Рынок земельных лотов непрозрачен — и это измеримо
Мы не пересказываем чужие обзоры, а считаем по собственному каталогу. Эти цифры объясняют, почему объявление и инвестиционное решение — не одно и то же.
Посмотреть каталог- 3366 из 3657 объектов опубликованы без приложенных документов — извещения и проекты договоров приходится запрашивать отдельно
- 3657 из 3657 объектов невозможно оценить по потенциалу роста стоимости: нет открытых рядов цен по региону
- 0 объектов имеют координаты в исходных данных — поэтому карты с точками у нас пока нет, а не потому что её «не успели сделать»
Вопросы инвесторов
Собраны из описаний услуг — там же есть полный состав работ и сроки.
Работаете ли по всей России?
Да. Государственные и муниципальные торги доступны во всех регионах, база федеральная.
Подбор инвестиционного земельного участкаЧто если ничего не подойдёт?
Расширяем география или пересматриваем параметры задачи вместе с вами.
Подбор инвестиционного земельного участкаЧем это отличается от выписки ЕГРН?
Выписка показывает права и часть обременений. Проверка отвечает на вопрос, можно ли реализовать ваш проект на этой земле.
Проверка земельного участка перед покупкойДаёте гарантию юридической чистоты?
Мы отвечаем за полноту и качество проверки в рамках доступных данных. Абсолютных гарантий в обороте недвижимости не даёт никто.
Проверка земельного участка перед покупкойМожете обеспечить победу?
Нет, и никто не может: это конкурентная процедура. Мы снижаем вероятность технических и юридических ошибок и помогаем действовать в рамках заранее согласованного бюджета.
Сопровождение земельных торговЧто если не выиграем?
Подбираем следующий подходящий лот. Условия повторного участия оговариваются в договоре.
Сопровождение земельных торговЭто законно?
Да, основания прямо предусмотрены земельным законодательством. Мы работаем только с ними.
Получение земли без торговПодойдёт ли для банка?
Отчёт готовится в формате, пригодном для кредитного и инвестиционного комитета. Требования конкретного банка уточняем заранее.
Земельный due diligenceМожно ли считать показатели модели обещанием результата?
Нет. Финансовая модель показывает результат при заданных допущениях и всегда сопровождается анализом чувствительности.
Инвестиционный меморандум по земельному проектуНужен ли ГПЗУ?
Для окончательных параметров — да. Анализ позволяет понять перспективу до его получения.
Градостроительный анализ участкаВсегда ли можно изменить ВРИ?
Нет. Если нужный вид не предусмотрен регламентом зоны, потребуется изменение самой зоны, а это отдельная и более длительная процедура.
Изменение вида разрешённого использованияПомогаете с мерами поддержки?
Да, отдельной услугой — подбираем режимы и льготы, доступные в конкретном регионе.
Подбор промышленной площадкиРиски и ограничения
По каждой процедуре мы заранее раскрываем, что может пойти не так. Это часть описания услуги, а не мелкий шрифт.
- Подбор инвестиционного земельного участка
- Часть подходящих лотов может уйти с торгов до принятия решения
- Данные государственных источников бывают неполными и требуют проверки на месте
- Проверка земельного участка перед покупкой
- Часть сведений доступна только правообладателю
- Отдельные ограничения выявляются лишь при выезде на объект
- Сопровождение земельных торгов
- Торги — конкурентная процедура. Результат зависит от действий других участников, и повлиять на него законным образом невозможно
- Цена может превысить ваш предельный бюджет
- Организатор вправе отменить процедуру
- Получение земли без торгов
- Не каждый проект подпадает под основания предоставления без торгов
- Решение принимает уполномоченный орган, срок рассмотрения установлен законом
- Земельный due diligence
- Глубина проверки ограничена доступностью документов и данных
- Инвестиционный меморандум по земельному проекту
- Прогнозные показатели зависят от допущений и не являются обещанием результата
Разборы объектов готовятся
Мы не публикуем текст ради объёма. Первые материалы — разборы реальных лотов из каталога: что в них не так, что можно сделать и сколько это стоит.
Хотите, чтобы мы разобрали конкретный вопрос или объект — напишите. Ответим лично и, возможно, сделаем из этого публичный разбор.
Задать вопрос эксперту
Опишите ситуацию — вернёмся с разбором.