Земельный due diligence

Кому и когда это нужно

Покупателю крупного актива, инвестиционному комитету, банку при рассмотрении залога, партнёру при входе в проект.

Задача

Для крупной сделки нужна не справка, а проверяемый документ с методикой, источниками и разделением фактов, допущений и оценок.

Результат

Отчёт с описанием актива, ограничений, рисков, сценариев использования и финансовой модели.

Решение по итогам: Входить в сделку, входить на изменённых условиях или отказаться; какие условия и заверения включить в договор.

Состав работ

• Правовой анализ: права, обременения, история переходов
• Градостроительный анализ: зона, регламент, предельные параметры
• Технический анализ: доступ, сети, мощности
• Экологические и охранные ограничения
• Финансовая модель со сценариями
• Матрица рисков с оценкой вероятности и влияния

Что не входит

Границы объёма — часть описания услуги. Без них заказчик и исполнитель достраивают их каждый в свою пользу, и расхождение обнаруживается на сдаче.

• Аудит бухгалтерской отчётности продавца
• Инженерные изыскания и лабораторные исследования — привлекаются профильные организации
• Налоговое структурирование сделки — по отдельному запросу

Этапы

1. Сбор данных
2. Правовой блок
3. Градостроительный блок
4. Технический блок
5. Финмодель
6. Отчёт

Срок: от 10 рабочих дней

От чего зависит: От объёма предоставленных документов и от того, насколько быстро правообладатель отвечает на запросы по открытым вопросам.

Что понадобится от вас

• Кадастровый номер
• Правоустанавливающие документы
• Параметры планируемого проекта

Какие источники проверяются

Риски и ограничения

• Глубина проверки ограничена доступностью документов и данных

Как формируется стоимость

Стоимость определяется объёмом работы, а не типом услуги. Мы не публикуем единый прайс: одна и та же проверка по участку в границах населённого пункта и по массиву из невыделенных долей различается по трудоёмкости в разы.

Число объектов

Проверка одного лота и сравнительный разбор шести кандидатов — разный объём.

Полнота исходных данных

Отсутствие кадастрового номера, документов и сведений о границах добавляет работу по идентификации объекта.

Глубина проверки

Предварительный анализ, полная проверка и due diligence различаются составом блоков и формой результата.

Необходимость запросов

Обращения в уполномоченные органы, к сетевым организациям и владельцам дорог занимают время и оплачиваются как отдельные этапы.

Выезд на объект

Осмотр с фиксацией состояния оговаривается заранее и считается отдельно.

Привлечение профильных специалистов

Обследование конструкций, изыскания и агрохимическое обследование выполняют специализированные организации.

Порядок согласования

1. Описываете задачу — регион, объект, что планируете сделать
2. Мы называем состав работ, срок и стоимость до начала работы
3. Условия и границы объёма фиксируются договором
4. Изменение объёма согласовывается отдельно, а не по факту

Первая консультация — без оплаты: она нужна, чтобы понять задачу и сказать, нужна ли вам эта работа вообще. Если задача решается без нас, мы так и говорим.

Частые вопросы

Подойдёт ли для банка?

Отчёт готовится в формате, пригодном для кредитного и инвестиционного комитета. Требования конкретного банка уточняем заранее.

Следующий шаг