Подобрать объект

Категория объектов

Незавершённое строительство: дострой, перепрофилирование или снос

Объект незавершённого строительства оценивается по трём сценариям сразу: достройка по исходному назначению, перепрофилирование и снос с использованием участка. Выбор между ними определяется не степенью готовности в процентах, а двумя вопросами: сохранилась ли действующая разрешительная документация и в каком состоянии находятся конструкции после простоя. Объект с высокой готовностью и просроченными документами бывает дороже в достройке, чем котлован.

Смотреть 61 объектов в каталоге Чек-лист проверки
Подготовка участка под строительство: работа экскаватора

Что это за актив

Что это
Здание или сооружение, строительство которого приостановлено или не завершено, зарегистрированное как объект незавершённого строительства, вместе с правами на земельный участок.
Чем отличается
Основная неопределённость лежит не в физическом состоянии, а в документах: без действующих разрешений достройка требует прохождения процедур заново.
Когда это работает
Когда конструкции обследованы, документы проверены на действительность, а три сценария просчитаны и сопоставлены.

Что есть в каталоге по этой категории

61
объектов
18
регионов
58
с кадастровым номером
0
с открытым приёмом заявок

География категории

Экспертная модель категории — редакция INVEZT
Обновлено
Происхождение сведений
показатели рассчитаны по данным каталога, разбор подготовлен редакцией

Экономика: откуда берётся доход и из чего складывается цена

Модели получения дохода

  • Завершение строительства по исходному назначению и продажа или эксплуатация
  • Перепрофилирование под другое назначение, допустимое регламентом
  • Снос и реализация участка под новый проект
  • Продажа объекта профильному застройщику после устранения правовых дефектов
  • Консервация с последующей продажей при изменении рыночных условий

Что определяет стоимость

  • Степень готовности и состояние несущих конструкций
  • Наличие и срок действия разрешения на строительство
  • Полнота и пригодность проектной документации
  • Права на земельный участок и срок аренды
  • Регламент зоны, определяющий допустимость перепрофилирования
  • Стоимость сноса как альтернатива достройке

Капитальные затраты

  • Приобретение объекта
  • Обследование конструкций
  • Корректировка или разработка проектной документации
  • Восстановление разрешительной документации
  • Достройка либо снос и вывоз
  • Подключение к сетям

Операционные расходы

  • Земельный налог или арендная плата
  • Охрана и консервация объекта
  • Содержание строительной площадки

Ликвидность и круг покупателей

Незавершённое строительство относится к наименее ликвидным активам: покупателей мало, а оценка требует специальной экспертизы. Ликвидность повышают действующее разрешение на строительство, полная проектная документация и долгосрочные права на землю.

  • Локальный застройщик
  • Инвестор в проблемные активы
  • Компания, ищущая площадку под собственные нужды
  • Подрядчик, принимающий объект в счёт долга

Земельно-правовые факторы

Регистрация объекта
Объект незавершённого строительства должен быть поставлен на учёт и зарегистрирован, иначе предметом сделки становятся материалы, а не недвижимость.
Разрешение на строительство
Проверяется срок действия и соответствие фактически возведённому. Просроченное разрешение означает прохождение процедур заново.
Права на земельный участок
При аренде проверяется оставшийся срок и условия продления: он должен покрывать срок достройки.
Соответствие проекту
Отклонения фактического строительства от проекта устраняются корректировкой документации либо приводят к признакам самовольного строительства.
Регламент зоны
Определяет, допустимо ли перепрофилирование объекта под другое назначение.
Права третьих лиц
Договоры участия в долевом строительстве, требования подрядчиков, залоги — проверяются до сделки.

Определения: гпзу — градостроительный план земельного участка, градостроительный регламент, обременение, территориальная зона — в словаре земельного инвестора.

Инфраструктура: что критично именно здесь

Позиции, отмеченные как определяющие, отсеивают объект целиком: их отсутствие не компенсируется ценой. Остальные влияют на бюджет и сроки.

  • Технические условияопределяющий Проверяется срок действия ранее полученных ТУ и объём выполненных мероприятий по присоединению.
  • Состояние конструкцийопределяющий Влияние промерзания, увлажнения и коррозии арматуры за годы простоя.
  • Наружные сети Выполненные участки сетей и их пригодность после простоя.
  • Подъезд к площадке Возможность работы строительной техники и доставки конструкций.
  • Ограждение и охрана Незавершённый объект без охраны разукомплектовывается.

Риски категории

Типовые риски для категории «Незавершённое строительство» и действия, которые их снижают.
Риск Группа Вероятность Влияние Что снижает
Разрешение на строительство недействительно юридический высокая высокое Проверка срока действия и соответствия построенному до сделки
Конструкции повреждены за время простоя технический высокая высокое Обследование с заключением о пригодности к дальнейшему строительству
Срок аренды земли меньше срока достройки юридический средняя высокое Проверка условий продления аренды и оснований для него
Требования третьих лиц к объекту юридический средняя высокое Проверка споров, договоров долевого участия и залогов
Проектная документация утрачена или непригодна технический средняя среднее Оценка стоимости повторного проектирования как отдельной статьи
Регламент не допускает перепрофилирование градостроительный средняя среднее Проверка регламента зоны до расчёта альтернативного сценария

Вероятность и влияние — экспертная шкала для сравнения рисков между собой, а не расчёт по статистике. По конкретному объекту оценка уточняется при проверке.

Как проверять объект этой категории

Порядок предварительной проверки

  1. Проверить регистрацию объекта незавершённого строительства Незарегистрированный объект не является недвижимостью и продаётся как материалы.
  2. Проверить срок действия разрешения на строительство Просроченное разрешение — это повторное прохождение всех процедур.
  3. Заказать обследование конструкций Годы под открытым небом меняют состояние бетона и арматуры.
  4. Проверить оставшийся срок аренды земельного участка Достраивать объект на участке с истекающей арендой — риск потерять и то, и другое.
  5. Проверить наличие требований третьих лиц Дольщики и подрядчики предъявляют требования именно к объекту.
  6. Оценить стоимость сноса как альтернативу Снос иногда дешевле достройки, и это выясняется расчётом, а не интуицией.
  7. Проверить регламент зоны на допустимость перепрофилирования Второй сценарий должен быть проверен, а не предположен.

Какие документы запросить

  • Выписка ЕГРН на объект незавершённого строительства и на земельный участок
  • Разрешение на строительство и документы о продлении
  • Проектная документация и положительное заключение экспертизы при наличии
  • Исполнительная документация по выполненным работам
  • Заключение об обследовании конструкций
  • Договор аренды земельного участка с условиями продления
  • Сведения о судебных спорах и требованиях третьих лиц

Где проверяются сведения

  • Росреестр — сведения ЕГРН

    Права, правопритязания, аресты, ипотека, площадь, категория земель, вид разрешённого использования, часть обременений.

    Не даёт: фактического состояния участка, качества подъезда, реальной возможности подключения и полноты ЗОУИТ в отношении конкретного участка

  • Картотека арбитражных дел

    Судебные споры по объекту, продавцу и организатору: оспаривание сделок, границ, торгов, взыскания.

    Не даёт: споров в судах общей юрисдикции — иски граждан там не видны

  • ФГИС территориального планирования

    Документы территориального планирования: генеральные планы, схемы территориального планирования районов и субъектов, правила землепользования и застройки в опубликованных редакциях.

    Не даёт: актуальности на сегодня — редакция в системе может отставать от принятой муниципалитетом, финальная проверка на сайте органа

  • ГИС Торги

    Извещения о продаже и аренде государственного и муниципального имущества, включая земельные участки: начальная цена, задаток, шаг, сроки подачи заявок, проект договора, документация лота.

    Не даёт: оценки объекта — организатор публикует условия процедуры, а не анализ пригодности участка под ваш проект

  • ЕФРСБ — Федресурс

    Сведения о банкротстве: сообщения арбитражного управляющего, состав и оценка имущества, объявления о торгах, результаты процедур.

    Не даёт: состояния имущества — опись отражает бухгалтерский, а не фактический объект

Ссылки ведут на официальные ресурсы. Состав открытых сведений и порядок доступа определяются владельцами систем и могут меняться.

Где чаще всего ошибаются

  1. Оценка объекта по проценту готовности без обследования конструкций.
  2. Приобретение объекта с просроченным разрешением в расчёте на его продление.
  3. Отсутствие проверки оставшегося срока аренды земельного участка.
  4. Рассмотрение только сценария достройки без расчёта сноса и перепрофилирования.

Частые вопросы по категории

Что важнее — процент готовности или документы?

Документы. Объект с готовностью в семьдесят процентов и просроченным разрешением на строительство требует повторного прохождения процедур, корректировки проекта и, возможно, новой экспертизы. Объект с меньшей готовностью, но действующим разрешением и полной проектной документацией достраивается быстрее и дешевле.

Как понять, пригодны ли конструкции после простоя?

Только по результатам обследования: оценивается состояние бетона, коррозия арматуры, деформации, влияние промерзания и увлажнения. Заключение специализированной организации содержит вывод о возможности дальнейшего строительства и о необходимых мероприятиях по усилению. Визуальный осмотр этот вопрос не закрывает.

Что делать, если срок аренды земли заканчивается раньше срока достройки?

Проверять основания и условия продления до сделки. Возможность однократного предоставления участка для завершения строительства предусмотрена законом, но она обусловлена и ограничена. Приобретать объект без ясности по этому вопросу — значит принимать риск, при котором вложения в достройку могут оказаться незащищёнными.

Больше разобранных вопросов — в экспертном FAQ.

Объекты категории в каталоге

Все 61 объектов

Остальные объекты направления

С чем помогаем по этой категории

Порядок оценки объекта описан в методологии анализа, расчёт сводной оценки — в методологии оценки ИНВЕЗТ.

Подобрать объект этой категории

Опишите задачу — регион, бюджет и назначение. Вернёмся с объектами и предварительным разбором по каждому, включая ограничения.