Продажа Предприятия

Земельный участок 23,47 га под размещение промышленных и

Кемеровская область - Кузбасс, Новокузнецкий городской округ

Площадь: 23,5 га
Категория: Земли населённых пунктов
Кадастровый номер: 42:30:0000000:1975

Запросить документы и разбор по объекту

Разбор объекта

Оценка ИНВЕЗТ

Сводная оценка по 12 критериям. Каждый раскрыт: видно значение, обоснование, источник данных и уровень уверенности.

Автоматический предварительный анализ

из 100: сводная оценка
75%: полнота данных
9/12: критериев оценено

Сильные стороны

Градостроительная реализуемость
Качество расположения
Риски
Юридическая определённость

Что потребует работы

Потенциал территории
Ликвидность
Полнота документов

Градостроительная реализуемость 100

ВРИ: Производственная деятельность; категория: Земли населенных пунктов

объективные данные лота · уверенность: средняя
Качество расположения 100

Локация описана: Новокузнецкий городской округ, Новокузнецк, Новокузнецкий городской округ, севернее нежилого здания №10А по ул. Еланьска

объективные данные лота · уверенность: низкая
Риски 100

Явных рисков в исходных данных не выявлено

объективные данные лота · уверенность: низкая
Юридическая определённость 80

кадастровый номер указан; собственность: неразграниченная

объективные данные лота · уверенность: средняя
Инфраструктурная обеспеченность 77

Известно 8 из 9 позиций, подтверждено: электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, дороги, железная дорога

объективные данные лота · уверенность: высокая
Сложность освоения 75

Гринфилд: освоение с нуля, но без обременений прошлой застройки

объективные данные лота · уверенность: средняя
Потенциал территории 40

Кемеровская область - Кузбасс — спрос требует отдельной оценки

автоматическое предположение · уверенность: низкая
Ликвидность 30

Кемеровская область - Кузбасс, площадь 23.47 га

автоматическое предположение · уверенность: низкая
Полнота документов 0

Документы к лоту не приложены

объективные данные лота · уверенность: высокая

Данных не хватает 3

Эти критерии не оценивались. Вместо них не подставляются средние значения — вместо этого снижается полнота данных, и это видно выше.

Ценовая привлекательность — Не хватает площади или цены для расчёта цены за м²
Потенциал роста стоимости — Нужны ряды цен по региону — подключается на этапе 2
Доступность финансирования — Цена несопоставима или не указана

Оценка носит информационный характер, не является инвестиционной рекомендацией и не обещает доходности или роста стоимости. Методика расчёта — на странице методологии оценки ИНВЕЗТ.

Что подтверждено, что рассчитано и чего не хватает

Разделение обязательно: цена за квадратный метр получена делением и зависит от достоверности исходной площади, а сведения об ограничениях в публикации могут быть неполными. Ниже видно, к какому уровню относится каждое значение.

Подтверждено источником

Значения приведены так, как они указаны в карточке лота или извещении организатора.

Кадастровый номер: 42:30:0000000:1975
Площадь: 23,5 га
Категория земель: Земли населенных пунктов
Вид разрешённого использования: Производственная деятельность
Форма собственности: Неразграниченная
Форма сделки: Аренда, Продажа
Особый режим территории: Территория опережающего развития

Не установлено по доступным сведениям

Сведения об обременениях и ограничениях источником не раскрыты
Территориальная зона и градостроительный регламент — устанавливаются по ПЗЗ муниципалитета
Фактическое состояние подъезда и его сезонная проходимость
Свободная мощность в центре питания — подтверждается сетевой организацией
Документация лота: извещение, проект договора, правоустанавливающие документы

Отсутствие сведений не означает отсутствия проблемы или её наличия. Эти позиции подтверждаются запросом к организатору, собственнику или уполномоченному органу.

Подтверждённые значения приведены по публикации источника и подлежат сверке с выпиской ЕГРН и документацией процедуры непосредственно перед сделкой.

На что обратить внимание по этому объекту

Признаки сформированы из самих данных объекта, а не из общих соображений. Каждый из них проверяем и каждый влияет на решение.

Границы не уточнены Без координат характерных точек участок нельзя вынести в натуру; спор со смежным землепользователем будет решаться за счёт покупателя.

Возможные сценарии использования

Сценарий — это гипотеза, а не свойство объекта. Он становится проверяемым, когда названо условие выполнимости и обстоятельство, при котором он отпадает.

Промышленное строительство
Размещение производства на площадке

Выполним, если
Свободная мощность подтверждена сетевой организацией, решён вопрос стоков, класс опасности допустим в зоне.

Отпадает, если
Регламент зоны ограничивает класс опасности ниже требуемого технологией.

Горизонт
от 1,5 лет
Склад и логистика
Складской комплекс или площадка хранения

Выполним, если
Типовое пятно с зоной манёвра размещается на участке, примыкание к дороге общего пользования согласуемо.

Отпадает, если
Геометрия участка не позволяет разместить корпус с разворотом сочленённого транспорта.

Горизонт
от 1 года
Перепродажа
Купить, устранить неопределённость, выйти

Выполним, если
Причина, по которой объект стоит дешевле сопоставимых, названа и устранима: неуточнённые границы, отсутствие учёта, расхождение сведений.

Отпадает, если
Дисконт объясняется неустранимым ограничением — режимом зоны, отсутствием доступа, наложением на лесной фонд.

Горизонт
от 6 месяцев
Изменение ВРИ
Изменить назначение и тем повысить стоимость

Выполним, если
Целевой вид использования предусмотрен градостроительным регламентом территориальной зоны как основной или условно разрешённый.

Отпадает, если
Нужного вида в регламенте зоны нет: потребуется изменение самой зоны, то есть внесение изменений в ПЗЗ.

Горизонт
от 2 месяцев, при изменении зоны — существенно дольше

Ни один сценарий не подтверждён по этому объекту: подтверждение требует проверки градостроительного регламента и технических условий. Порядок проверки описан в методологии анализа.

Инфраструктура

Подтверждено по данным лота. Позиции, которых нет в списке, не проверены — это не значит, что их нет на площадке.

Электроснабжение Электроэнергия- стоимость ресурса 4-7 руб/кВт (поставщик ресурса - ООО «Кузбасская энергосетевая компания»). 4511,12 – 7867,05 руб./ 1000 МВт·ч
Газоснабжение Газ-доступная мощность к подведению 3 090 м3/ч (ГРС-2 Новокузнецка выход 3), расстояние от границы площадки до точки подключения/присоединения-1 км, ориентировочная стоимость ресурса 6,5-7 руб/м3 (поставщик ресурса- ООО «Газпром газораспределение Томск»)
Водоснабжение Водоснабжение- доступная мощность к подведению 6 м3/сут, стоимость ресурса определяется ежегодно тарифами, расстояние от границы площадки до точки подключения-0,7 м3/сут (поставщик ресурса- ООО «Водоканал») 10,88 – 91,33 руб./куб. м
Дороги Наличие ж/д путей на расстоянии 0,43 км от границы площадки, владелец железнодорожных путей ООО «ПромЖД». Кадастровый номер сооружения (железнодорожного пути) 42:30:0000000:1975. Пропускная способность 5 шт/сут. Удаленность от аэропорта (Международный аэропорт Новокузнецк (Спиченково)-37 км.
Железная дорога

Характеристики

Расположение

Ближайший город: Новокузнецк

Параметры объекта

Площадь участка: 23.47 га
Тип площадки: Гринфилд

Право и градостроительство

Категория земель: Земли населенных пунктов
Форма собственности: Неразграниченная
Форма сделки: Аренда, Продажа
Межевание: Нет

Остальные сведения из карточки лота 12

Формат объекта: Земельный участок
Вид разрешённого использования: Производственная деятельность
Срок аренды, лет: Индивидуально
Преференциальный режим: Территория опережающего развития
Объект инфраструктуры: Без льгот
Правообладатель: Администрация города Новокузнецка
Порядок подачи заявки: Алгоритм для получения ЗУ в аренду без торгов 1.       Подача заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовывать или границы земельного участка подлежать уточнению в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (1 р.д.) 2.   &
Электроснабжение: Электроэнергия- стоимость ресурса 4-7 руб/кВт (поставщик ресурса - ООО «Кузбасская энергосетевая компания»). 4511,12 – 7867,05 руб./ 1000 МВт·ч
Газоснабжение: Газ-доступная мощность к подведению 3 090 м3/ч (ГРС-2 Новокузнецка выход 3), расстояние от границы площадки до точки подключения/присоединения-1 км, ориентировочная стоимость ресурса 6,5-7 руб/м3 (поставщик ресурса- ООО «Газпром газораспределение Томск»)
Водоснабжение: Водоснабжение- доступная мощность к подведению 6 м3/сут, стоимость ресурса определяется ежегодно тарифами, расстояние от границы площадки до точки подключения-0,7 м3/сут (поставщик ресурса- ООО «Водоканал») 10,88 – 91,33 руб./куб. м
Водоотведение: 7,54 – 209,59 руб./куб. м
Теплоснабжение: 988,42 – 8665,09 руб./Гкал

Данные получены из карточки лота и приведены к единому виду. Актуальность условий подтверждается у организатора процедуры. Сборка каталога: 02.09.2026.

Предварительная проверка объекта

Порядок действий до внесения задатка или аванса. Он не заменяет полную проверку, но отсеивает объекты с неустранимыми ограничениями за несколько часов.

Что проверить: предприятия

Определить структуру сделки до начала переговоров о цене Покупка долей и покупка активов дают разный набор переходящих обязательств.
Проверить обязательства и поручительства Поручительство за третье лицо не отражается в оборотах и обнаруживается только запросом.
Проверить споры по картотеке арбитражных дел Судебные требования способны превысить стоимость активов.
Проверить порядок переоформления разрешений Приостановка деятельности из-за разрешений останавливает выручку немедленно.
Посчитать стоимость земельного актива отдельно Она задаёт нижнюю границу цены и защищает при остановке производства.
Оценить износ оборудования и потребность в модернизации Капитальные вложения на восстановление часто сопоставимы с ценой сделки.
Проверить зависимость от ключевых контрагентов и сотрудников Уход одного контрагента или технолога меняет модель полностью.

Вопросы собственнику

Актуальная выписка ЕГРН с разделом об ограничениях и обременениях
В какой территориальной зоне расположен участок и какой регламент к ней применяется
Имеются ли зоны с особыми условиями использования в границах участка
Каким образом обеспечивается доступ к участку с земель общего пользования
Выдавались ли технические условия на присоединение и действуют ли они
Имеются ли судебные споры в отношении объекта или правообладателя

Где проверяются сведения по этому объекту

Росреестр — сведения ЕГРН

Права, правопритязания, аресты, ипотека, площадь, категория земель, вид разрешённого использования, часть обременений.

Не даёт: фактического состояния участка, качества подъезда, реальной возможности подключения и полноты ЗОУИТ в отношении конкретного участка
Картотека арбитражных дел

Судебные споры по объекту, продавцу и организатору: оспаривание сделок, границ, торгов, взыскания.

Не даёт: споров в судах общей юрисдикции — иски граждан там не видны
ЕФРСБ — Федресурс

Сведения о банкротстве: сообщения арбитражного управляющего, состав и оценка имущества, объявления о торгах, результаты процедур.

Не даёт: состояния имущества — опись отражает бухгалтерский, а не фактический объект
ЕМИСС

Официальная статистика по субъектам: население, занятость, объёмы производства, ввод жилья, показатели сельского хозяйства.

Не даёт: данных ниже уровня муниципалитета и оперативных рядов — публикация идёт с лагом
НСПД — публичная кадастровая карта

Границы участка, кадастровый квартал, соседние участки, слои зон с особыми условиями использования территории, территориальные зоны там, где регион передал данные.

Не даёт: юридически значимого подтверждения границ — сведения справочные, для сделки нужна выписка ЕГРН и межевой план

Ссылки ведут на официальные ресурсы. Сведения справочных сервисов не заменяют выписку из реестра.

Пояснение

Разбор категории «Предприятия»

Покупка предприятия отличается от покупки объекта тем, что вместе с активами переходят обязательства, персонал, разрешения и история. Земельный актив в основе задаёт нижнюю границу цены: если бизнес не работает, стоимость определяется участком и пригодными к использованию сооружениями. Верхняя граница определяется устойчивостью операционной модели, и разрыв между этими границами обычно велик.

Полный разбор категории: экономика, земельно-правовые факторы, матрица рисков и порядок проверки.