Продажа Сельскохозяйственные земли

Земельный участок 9,57 га

Ленинградская область, Кингисеппский муниципальный район

Цена за единицу 10 000 000 ₽

Площадь: 9,57 га
Категория: Земли сельскохозяйственного назначения
Кадастровый номер: 47:20:0450001:275

Запросить документы и разбор по объекту

Разбор объекта

Оценка ИНВЕЗТ

Сводная оценка по 12 критериям. Каждый раскрыт: видно значение, обоснование, источник данных и уровень уверенности.

Автоматический предварительный анализ

из 100: сводная оценка
75%: полнота данных
9/12: критериев оценено

Сильные стороны

Юридическая определённость
Градостроительная реализуемость
Качество расположения
Риски

Что потребует работы

Полнота документов

Юридическая определённость 100

кадастровый номер указан; собственность: частная; межевание проведено

объективные данные лота · уверенность: средняя
Градостроительная реализуемость 100

ВРИ: Обеспечение сельскохозяйственного производства; категория: Земли сельскохозяйственного назначения

объективные данные лота · уверенность: средняя
Качество расположения 100

Локация описана: Кингисеппский муниципальный район, Кингисепп, Ленинградская область, Кингисеппский район, Котельское сельское поселение,

объективные данные лота · уверенность: низкая
Риски 100

Явных рисков в исходных данных не выявлено

объективные данные лота · уверенность: низкая
Инфраструктурная обеспеченность 82

Известно 7 из 9 позиций, подтверждено: электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, дороги, стоянка грузового транспорта

объективные данные лота · уверенность: высокая
Потенциал территории 80

Ленинградская область — регион с высоким инвестиционным спросом

автоматическое предположение · уверенность: низкая
Сложность освоения 75

Гринфилд: освоение с нуля, но без обременений прошлой застройки

объективные данные лота · уверенность: средняя
Ликвидность 70

Ленинградская область, площадь 9.57 га

автоматическое предположение · уверенность: низкая
Полнота документов 0

Документы к лоту не приложены

объективные данные лота · уверенность: высокая

Данных не хватает 3

Эти критерии не оценивались. Вместо них не подставляются средние значения — вместо этого снижается полнота данных, и это видно выше.

Ценовая привлекательность — Не хватает площади или цены для расчёта цены за м²
Потенциал роста стоимости — Нужны ряды цен по региону — подключается на этапе 2
Доступность финансирования — Цена несопоставима или не указана

Оценка носит информационный характер, не является инвестиционной рекомендацией и не обещает доходности или роста стоимости. Методика расчёта — на странице методологии оценки ИНВЕЗТ.

Что подтверждено, что рассчитано и чего не хватает

Разделение обязательно: цена за квадратный метр получена делением и зависит от достоверности исходной площади, а сведения об ограничениях в публикации могут быть неполными. Ниже видно, к какому уровню относится каждое значение.

Подтверждено источником

Значения приведены так, как они указаны в карточке лота или извещении организатора.

Кадастровый номер: 47:20:0450001:275
Площадь: 9,57 га
Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения
Вид разрешённого использования: Обеспечение сельскохозяйственного производства
Форма собственности: Частная
Форма сделки: Аренда, Продажа
Цена за единицу: 10 000 000 ₽
Межевание: проведено по сведениям источника
Класс опасности: IV

Не установлено по доступным сведениям

Сведения об обременениях и ограничениях источником не раскрыты
Территориальная зона и градостроительный регламент — устанавливаются по ПЗЗ муниципалитета
Фактическое состояние подъезда и его сезонная проходимость
Свободная мощность в центре питания — подтверждается сетевой организацией
Документация лота: извещение, проект договора, правоустанавливающие документы

Отсутствие сведений не означает отсутствия проблемы или её наличия. Эти позиции подтверждаются запросом к организатору, собственнику или уполномоченному органу.

Подтверждённые значения приведены по публикации источника и подлежат сверке с выпиской ЕГРН и документацией процедуры непосредственно перед сделкой.

На что обратить внимание по этому объекту

Признаки сформированы из самих данных объекта, а не из общих соображений. Каждый из них проверяем и каждый влияет на решение.

Обязанность использования по назначению Сельскохозяйственные земли должны использоваться по целевому назначению. Неиспользование выявляется надзором и влечёт последствия вплоть до принудительного изъятия.

Возможные сценарии использования

Сценарий — это гипотеза, а не свойство объекта. Он становится проверяемым, когда названо условие выполнимости и обстоятельство, при котором он отпадает.

Агропроект
Земля в обработку или под сдачу хозяйству

Выполним, если
Доля пашни в массиве, качество почв и доступ к воде подтверждены; плечо до переработки укладывается в модель.

Отпадает, если
Массив состоит из невыделенных долей либо занят действующим арендатором на длительный срок.

Горизонт
от 1 сезона
Размещение и рекреация
Гостиница, база отдыха или глэмпинг

Выполним, если
Режим территории допускает выбранный формат размещения, решён вопрос водоотведения, есть круглогодичный подъезд.

Отпадает, если
Участок в границах ООПТ или пересекается с лесным фондом, режим исключает размещение.

Горизонт
от 1 года
Перепродажа
Купить, устранить неопределённость, выйти

Выполним, если
Причина, по которой объект стоит дешевле сопоставимых, названа и устранима: неуточнённые границы, отсутствие учёта, расхождение сведений.

Отпадает, если
Дисконт объясняется неустранимым ограничением — режимом зоны, отсутствием доступа, наложением на лесной фонд.

Горизонт
от 6 месяцев
Изменение ВРИ
Изменить назначение и тем повысить стоимость

Выполним, если
Целевой вид использования предусмотрен градостроительным регламентом территориальной зоны как основной или условно разрешённый.

Отпадает, если
Нужного вида в регламенте зоны нет: потребуется изменение самой зоны, то есть внесение изменений в ПЗЗ.

Горизонт
от 2 месяцев, при изменении зоны — существенно дольше

Ни один сценарий не подтверждён по этому объекту: подтверждение требует проверки градостроительного регламента и технических условий. Порядок проверки описан в методологии анализа.

Инфраструктура

Подтверждено по данным лота. Позиции, которых нет в списке, не проверены — это не значит, что их нет на площадке.

Электроснабжение свободная мощность 0.2; Мощность 0,2 МВт. Расстояние до источника электроснабжения - 0,2 км.; тариф 10,74
Водоснабжение свободная мощность 0.23; Расстояние до точки присоединения - 0,2 км.; тариф 75,81
Водоотведение свободная мощность 0.23; Расстояние до точки подключения - 0,2 км.; тариф 40,58
Дороги
Стоянка грузового транспорта

Характеристики

Расположение

Ближайший город: Кингисепп

Параметры объекта

Площадь участка: 9.57 га
Тип площадки: Гринфилд
Класс опасности: IV

Право и градостроительство

Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения
Форма собственности: Частная
Форма сделки: Аренда, Продажа
Межевание: Да

Стоимость

Начальная цена: 10 000 000 ₽

Остальные сведения из карточки лота 11

Формат объекта: Земельный участок
Вид разрешённого использования: Обеспечение сельскохозяйственного производства
Срок аренды, лет: 1-10
Объект инфраструктуры: Без льгот
Правообладатель: ООО "Инвестстройпроект"
Порядок подачи заявки: Заявка направляется в электронном виде по электронной почте контактного лица собственника объекта
Электроснабжение: свободная мощность 0.2; Мощность 0,2 МВт. Расстояние до источника электроснабжения - 0,2 км.; тариф 10,74
Газоснабжение: возможно подключение; Планируется 25 920 тыс. куб. м /год. Газораспределительная подстанция - 450 м.; тариф 7,55
Водоснабжение: свободная мощность 0.23; Расстояние до точки присоединения - 0,2 км.; тариф 75,81
Водоотведение: свободная мощность 0.23; Расстояние до точки подключения - 0,2 км.; тариф 40,58
Теплоснабжение: Требуется строительство локального теплоисточника.

Данные получены из карточки лота и приведены к единому виду. Актуальность условий подтверждается у организатора процедуры. Сборка каталога: 02.09.2026.

Предварительная проверка объекта

Порядок действий до внесения задатка или аванса. Он не заменяет полную проверку, но отсеивает объекты с неустранимыми ограничениями за несколько часов.

Что проверить: сельскохозяйственные земли

Проверить состав прав на массив: собственность, аренда, доли Массив из невыделенных долей — это не участок, а набор прав требования.
Запросить сведения о действующих договорах аренды Аренда сохраняется при смене собственника, и хозяйство останется на земле.
Убедиться в соблюдении преимущественного права публичной стороны Нарушение порядка извещения делает сделку оспоримой в течение установленного срока.
Заказать агрохимическое обследование Балл бонитета и содержание питательных веществ определяют урожайность и, следовательно, цену.
Осмотреть массив в поле и зафиксировать состояние Зарастание, подтопление, следы чужой обработки и самозахват видны только на месте.
Оценить проходимость полевых дорог в межсезонье Массив, недоступный в уборочную, обесценивается независимо от качества почв.
Проверить наличие водного объекта и порядок водопользования Орошение и водопой без оформленного права пользования водным объектом невозможны.
Рассчитать плечо до переработки и точек сбыта Логистика входит в себестоимость каждой тонны и часто решает экономику проекта.

Вопросы собственнику

Актуальная выписка ЕГРН с разделом об ограничениях и обременениях
В какой территориальной зоне расположен участок и какой регламент к ней применяется
Имеются ли зоны с особыми условиями использования в границах участка
Каким образом обеспечивается доступ к участку с земель общего пользования
Выдавались ли технические условия на присоединение и действуют ли они
Имеются ли судебные споры в отношении объекта или правообладателя

Где проверяются сведения по этому объекту

Росреестр — сведения ЕГРН

Права, правопритязания, аресты, ипотека, площадь, категория земель, вид разрешённого использования, часть обременений.

Не даёт: фактического состояния участка, качества подъезда, реальной возможности подключения и полноты ЗОУИТ в отношении конкретного участка
НСПД — публичная кадастровая карта

Границы участка, кадастровый квартал, соседние участки, слои зон с особыми условиями использования территории, территориальные зоны там, где регион передал данные.

Не даёт: юридически значимого подтверждения границ — сведения справочные, для сделки нужна выписка ЕГРН и межевой план
ФГИС территориального планирования

Документы территориального планирования: генеральные планы, схемы территориального планирования районов и субъектов, правила землепользования и застройки в опубликованных редакциях.

Не даёт: актуальности на сегодня — редакция в системе может отставать от принятой муниципалитетом, финальная проверка на сайте органа
ЕМИСС

Официальная статистика по субъектам: население, занятость, объёмы производства, ввод жилья, показатели сельского хозяйства.

Не даёт: данных ниже уровня муниципалитета и оперативных рядов — публикация идёт с лагом
ГИС Торги

Извещения о продаже и аренде государственного и муниципального имущества, включая земельные участки: начальная цена, задаток, шаг, сроки подачи заявок, проект договора, документация лота.

Не даёт: оценки объекта — организатор публикует условия процедуры, а не анализ пригодности участка под ваш проект

Ссылки ведут на официальные ресурсы. Сведения справочных сервисов не заменяют выписку из реестра.

Пояснение

Разбор категории «Сельскохозяйственные земли»

Сельскохозяйственные земли — единственная категория, где закон предписывает не просто допустимое, а обязательное использование. Землю нужно обрабатывать, и неиспользование по назначению влечёт последствия вплоть до изъятия. Одновременно у этой категории свой режим оборота с преимущественным правом субъекта федерации. Поэтому дешёвая цена гектара здесь не скидка, а плата за обязательства и за узкий круг покупателей.

Полный разбор категории: экономика, земельно-правовые факторы, матрица рисков и порядок проверки.